나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1509 [3] 인천광역시 계양구 동양동 593-4 디오빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(가)~(마)는 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""동양중학교"" 남측(일련번호(가)), 서측(일련번호(라)) 및 북서측(일련번호(나), (다), (마)) 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2009.06.10.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.11.30.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제203호로서,(사용승인일 : 2011.12.28.)
외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(라) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제303호로서,(사용승인일 : 2011.09.27.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(마) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.09.28.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

일련번호(가) 제4층 제402호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.

설비내역

일련번호(가)~(마) 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) 제4층 제402호 : 동양동 629-6번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 동양동 597-10번지는 남동측으로 노폭 약 3m 도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 동양동 593-4번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 동양동 614-6번지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 동양동 594-6번지는 남측, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양
(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역
(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호
조례>임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광
역시문화재보호조례>임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원
청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1509 (3)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 동양동 593-4 디오빌 2층203호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

138,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

* 토지 지분: 30.68㎡ (약 9.28평)

* 건물면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

* 건물 지분: 41.2㎡ (약 12.46평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OO

1.9. 특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

1.10. 주의사항

해당사항 없음

1.11. 특수물건정보

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 등이 소재하는 일반 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 203호로, 사용승인일은 2011년 12월 28일입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 주거용으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 가장형으로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접도로상태

본건의 대지는 남측으로 노폭 약 8m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

주OO (강제경매 신청)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 인천도시공사 (입주자: 김 )

* 보증금: 124,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-21

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 있음 (인수 대상)

3.3. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경1509 강제경매개시결정 (접수일 2025-08-25)

* 선순위 권리: 을구 5번 주택임차권 (인천도시공사, 124,000,000원)

* 경매 취하/취소 등: 해당사항 없음 (집행기록 기준)

3.4. 인수되는 권리

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 124,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 이는 경매 진행 시 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사합니다. 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되지 않는다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 인천광역시 계양구 동양동 634-3번지 씨밀레3차 (2009년식, 2층, 전용 48.7㎡): 2025년 12월 133,000,000원에 거래됨.

* 인천광역시 계양구 동양동 642-14번지 래미안빌2차 (2008년식, 2층, 전용 44.37㎡): 2025년 12월 122,000,000원에 거래됨.

* 인천광역시 계양구 동양동 603-6번지 신세계드림빌 (2008년식, 4층, 전용 54.65㎡): 2026년 7월 105,500,000원에 거래됨.

4.2. 시세 동향

최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적(전용 41.20㎡)의 다세대주택 시세는 약 105,500,000원에서 133,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 138,000,000원으로, 최근 거래 사례의 상단 수준 또는 그 이상으로 평가되었습니다.

4.3. 주변 연립/다세대/빌라 시세

제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건들의 매매가는 105,500,000원에서 133,000,000원 사이로 나타났습니다. 전용 면적 48.7㎡의 물건이 133,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(전용 41.20㎡)의 시장 가치는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 동양중학교가 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

동양중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 기타 교육 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

반경 1km 이내 특이 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 124,000,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 배당으로 전액 변제될 가능성이 높으나, 만약 배당이 부족할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 늘어날 수 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 상승시키는 요인이 됩니다.

6.2. 감정가 대비 높은 임차 보증금

감정가 138,000,000원 대비 임차 보증금 124,000,000원은 매우 높은 비율을 차지합니다. 이는 향후 임차인이 배당받지 못할 경우 매수인이 부담해야 할 금액이 커짐을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 124,000,000원으로 높다는 점이 가장 큰 특징입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기는 배당으로 해당 금액이 모두 소멸될 가능성을 시사하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 조항은 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있음을 명확히 하고 있어 철저한 권리 분석과 추가 확인이 필요합니다. 주변 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

인천 계양구 지역의 개발 계획 및 도시 성장 잠재력에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

동양중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어, 실수요자 관점에서도 접근 가능합니다.

8.3. 배당 예상

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 임차인 관련 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 115,000,000원 에서 125,000,000원 사이로 예상됩니다.

이는 최근 거래 사례(105,500,000원 ~ 133,000,000원) 및 감정가(138,000,000원)를 바탕으로 산정한 시세 범위 내에서, 임차인 보증금 124,000,000원이 배당으로 전액 소멸될 경우를 가정하여 산출한 금액입니다. 만약 임차 보증금 중 일부라도 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 인수 비용이 예상보다 높아질 수 있으므로 입찰 시 해당 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.