나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1509 [2] 인천광역시 계양구 동양동 597-10 영동리버빌 3동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(가)~(마)는 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""동양중학교"" 남측(일련번호(가)), 서측(일련번호(라)) 및 북서측(일련번호(나), (다), (마)) 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2009.06.10.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.11.30.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제203호로서,(사용승인일 : 2011.12.28.)
외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(라) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제303호로서,(사용승인일 : 2011.09.27.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(마) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.09.28.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

일련번호(가) 제4층 제402호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.

설비내역

일련번호(가)~(마) 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) 제4층 제402호 : 동양동 629-6번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 동양동 597-10번지는 남동측으로 노폭 약 3m 도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 동양동 593-4번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 동양동 614-6번지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 동양동 594-6번지는 남측, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양
(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역
(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호
조례>임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광
역시문화재보호조례>임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원
청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1509 (2)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 597-10, 영동리버빌 3동 2층201호 (신주소: 인천광역시 계양구 순강길 61, 3동 2층201호)

건물용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택)

건축년도: 2009년 (해당 동 사용승인일: 2009.11.30)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.2. 면적

토지면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

토지일부지분: 31.796271453935688㎡

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물일부지분: 41.58㎡

토지 및 건물 제시외 면적: 해당 없음

1.3. 가격

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 물건 특이사항

본건은 대항력있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택 등이 소재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 속한 동양동 597-10번지 토지는 남동측으로 노폭 약 3m의 도로 및 남서측으로 노폭 약 12m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 본건은 2009년 12월 14일 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2025년 8월 25일 접수된 주용섭 채권자의 강제경매개시결정 등기입니다. 이후 접수된 계양구의 압류 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한희정 (현황: 한 )

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 14일

* 확정일자: 2021년 05월 26일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 09월 09일

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 8월 25일 접수된 인천지방법원 2025타경1509호 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

대항력있는 임차인 한 의 경우, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 분석되었습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높거나, 기타 법적 사유에 따른 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 건물로서, 주변은 다세대주택 등 주거시설이 밀집된 지역입니다. 따라서 상업 시설보다는 주거 편의 시설 및 교통망이 상권의 주요 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"동양중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적으로 본건과 인접한 곳에 현재 운영 중이거나 최근에 문제가 된 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 (2008년경) 동양동 일원에 음식물류폐기물 자원화시설 설치가 추진되어 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 현재와 관련된 직접적인 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련

비록 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 임차인 한 은 대항력(전입일자 2021.06.14, 확정일자 2021.05.26)을 보유하고 있습니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 배당신고일자(2025.09.09)를 고려할 때, 경매 절차와 배당 일정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

본건이 속한 영동리버빌은 2009년에 준공되어 약 15년이 경과한 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 및 수리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 집합건물 관리 문제

다세대주택 또는 도시형생활주택은 공동으로 관리되므로, 미납 관리비, 하자 보수 문제 등 집합건물 특유의 관리 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 권리분석상 낙찰자가 부담할 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 주변 환경은 주거지역으로 무난하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 임차인의 배당 여부에 따른 인수 보증금 발생 가능성 및 건물 노후화 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인(한 )이 존재하나, 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 분석되어 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다. (단, 임차인의 배당 결과를 반드시 확인해야 함)

* 인천 지역의 개발 계획 및 수도권 접근성을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적 또는 소액 투자 관점에서 접근 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물(씨밀레3차, 래미안빌2차, 신세계드림빌 등)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 48.7㎡ (약 14.7평) 133,000,000원

* 2025년 12월: 44.37㎡ (약 13.4평) 122,000,000원

* 2026년 07월: 54.65㎡ (약 16.5평) 105,500,000원

본건의 건물면적은 41.58㎡(약 12.58평)입니다. 이를 고려할 때, 현재 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가(139,000,000원)는 최근 시세보다 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금 (권리분석상): 0원

* 현 시세 범위: 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원

* 예상 입찰가는 시세 하단부와 감정가 수준을 고려하여 산정할 필요가 있습니다.

* 보수적 관점: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

* 적극적 관점 (감정가 근접): 135,000,000원 ~ 139,000,000원 (감정가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.