나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510650 [3] 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 613동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1) 대상물건은 인천광역시 옹진군 백령면 진촌리 소재 '고봉포구' 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 주위는 전,답 등의 농경지, 임야 등으로 이루어진 산간농경지대임.
(2) 본건은 인천광역시 강화군 양도면 조산리 소재‘조산초등학교’남서측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 주위는 전,답 등의 농경지, 임야 및 단독주택 등으로 이루어진 농경지대임.

교통상황

(1) 대상토지 남측 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하나 운행회수가 적어 전반적인 대중교통사정은 불편함.
(2) 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

(1) 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서 상당기간 경작하지 않아 임야화가 진행중인 토지임.
(2) 부정형 토지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

(1) 맹지임.
(2) 본건 북측으로 폭 2~3M의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등의 토지거래 허가에 관한 허가지역)임.
(2) 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역' 북서측 인근에 위치하는 ""어진마을 한화꿈에그린"" 제613동 제4층 제401호로서, 주변은 대규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(수인분당선 인천논현역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 25층건중 제4층 제401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서,""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2020-01-02), 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-01-25)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-01-25)(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천 동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510650 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 613동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 519,000,000원

토지면적: 68.34㎡ (약 20.68평)

건물면적: 119.95㎡ (약 36.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부요약에서 추정)

건물 사용승인일: 2007년 12월 24일

총괄표제부 상 총 건축면적: 86,229.88㎡

총 세대수: 982세대

총 주차대수: 1,733대

2. 입지조건

* 주변 환경: 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역' 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 수인분당선 인천논현역이 인근에 소재하여 도보 이용이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 용이하여 전반적인 교통 여건은 보통임. 차량 출입 또한 원활함.

* 편의시설: 인천논현역 주변 상업지구에 다양한 편의시설과 음식점이 밀집해 있음. 뉴코아아울렛, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 삼성디지털프라자, 메가박스, 주민센터 등 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 자연환경: 인근에 호구포근린공원이 위치하여 산책 및 휴식을 즐기기 좋은 환경임.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로) 등 다양한 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(채권최고액 484,000,000원)임.

* 등기상 채권 총액: 약 528,386,004원으로 확인됨 [cite: Provided data].

* 기타 권리: 2024년 5월 8일 접수된 인천신용보증재단의 가압류(44,386,004원)는 말소된 상태임. 2025년 7월 11일 접수된 동청주신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수할 보증금(0원)이 없는 것으로 확인되어, 명도에 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 범위는 추가적인 조사가 필요함 [cite: Provided data].

4. 상권분석

* 주거 및 상업 환경: 인천논현역을 중심으로 발달한 상업지구에 다양한 생활 편의 시설이 밀집하여 주거 만족도가 높으며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 안정적인 상권을 형성하고 있음.

* 시장 평가: 인천 남동구 내 논현동은 2급지 지역으로 평가되며, 수요 대비 공급이 제한적인 편으로 향후 가격 상승 잠재력을 기대해볼 수 있음.

5. 생활정보

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의 시설을 갖추고 있음.

* 주차: 총 1,733대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 세대당 약 1.76대의 주차 대수가 가능함. 지하에는 전기차 충전기 35대가 설치되어 있음.

* 교육 환경: 단지 인근에 인천동방초등학교, 인천동방중학교, 인천남동고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

* 등기부상 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터 상 전유부 정보에서 '호수'가 '1401호', '층수'가 '14층'으로 표기되어 있으나, 물건 기본 정보상의 소재지는 '613동 4층 401호'로 기재되어 있어 차이가 있습니다. 실제 현장 방문 또는 등기부등본 확인을 통해 정확한 호수 및 층수를 확인하는 것이 필수적입니다.

* 소멸되지 않는 권리(지상권): 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용, 범위, 존속기간 등을 면밀히 파악하여 낙찰 후 발생할 수 있는 부담을 사전에 검토해야 합니다 [cite: Provided data].

* 주변 환경(악취 문제): 인근 남동국가산업단지에서 발생하는 악취로 인해 일부 주민들이 불편을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 본 아파트 단지가 악취 발생원으로부터 어느 정도 거리에 있는지, 악취의 빈도와 강도는 어느 정도인지 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철역(수인분당선 인천논현역) 역세권에 위치하며, 주변 편의시설과 공원이 잘 갖추어진 대규모 아파트 단지 내의 주거용 부동산입니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때 시장 가치는 안정적일 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 정보 불일치 가능성, 소멸되지 않는 지상권, 그리고 인근 산업단지에서 발생하는 악취 문제 등은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 면밀한 조사를 통해 이를 확인하는 것이 중요합니다. 권리관계는 명확하며, 인수할 임차인이 없어 명도가 상대적으로 용이할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천논현역을 도보로 이용할 수 있는 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 다양한 상업 시설, 공원, 학교 등이 단지 인근에 위치하여 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 안정적인 단지 가치: 대규모 아파트 단지로 지역 내에서 비교적 안정적인 시세를 유지하고 있습니다.

* 최근 시장 활성도: 2026년 6월~7월 다수의 실거래가 발생하며 시장의 수요가 있음을 확인하였습니다 [cite: Provided JSON data].

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 2026년 6월부터 7월까지 500,000,000원에서 530,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다 [cite: Provided JSON data].

* 감정가: 519,000,000원.

* 종합 분석: 위 자료들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가를 산정한다면, 510,000,000원에서 530,000,000원 사이의 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권고 사항: 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크(등기상 불일치, 지상권, 악취 문제)에 대한 철저한 현장 조사 및 추가 정보 확인 후, 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.