나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경5516 [1] 경기도 남양주시 수동면 송천리 5-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "화도 톨게이트" 북측 인근(기호 7-10)에 위치하고, 부근은 소규모 공장, 농경지 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 "오류동교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 펜션, 근린생활시설 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

형태 및 이용상태

형상은 부정형이고, 서하향 경사지대에 속해 있으며, 전으로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

형상은 부정형이고, 인접지와 등고가 대체로 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

인접 도로상태

기호 7-9)는 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로, 기호 10)은 지적도상 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 보전관리지역, 기호 4) 계획관리지역, 기호 6) 보전관리지역이고, 공히 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 7,8,9) 계획관리지역, 성장관리권역(산업형), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)
기호 10) 계획관리지역, 성장관리궈역(산업형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

제시목록 외의 물건

붙임 지적 및 건물개황도를 참조하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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공부와의 차이

기호 6)은 공부상 답이나 현황은 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬조 판넬지붕 단층건으로 외벽:판넬붙임, 바닥:몰탈 및 일부 타일 마감, 창호:샷시창입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비가 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

붙임 건물개황도를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록6-농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2023타경5516 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 송천리 5-6

용도: 근린시설

감정가: 2,831,113,760원

토지면적: 3,160.00㎡ (약 956.00평)

건물면적: 669.84㎡ (약 202.63평)

건물 제시외면적: 177.50㎡ (약 53.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 5-6번지에 소재하며, "오류동교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 펜션, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 또한 "화도 톨게이트" 북측 인근에 위치한다는 정보도 있습니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

* 도로 상황

본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 계획관리지역, 보전관리지역에 속하며, 성장관리계획구역(주거형, 산업형), 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역, 공장 설립 승인 지역, 수질보전 특별대책지역(1, 2권역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 9월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당 (금 2,508,000,000원)입니다. 이 근저당보다 이후에 설정된 가압류, 강제 경매, 임의 경매, 압류 등의 권리는 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다. 총 등기부 채권액은 약 2,786,304,964원입니다.

* 건물 등기부 요약

건물의 말소기준권리 역시 2022년 9월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당 (금 2,508,000,000원)입니다. 건물 등기부상의 모든 권리 또한 말소 대상이며, 인수하는 등기부상 권리는 없습니다. 총 등기부 채권액은 약 2,773,322,962원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 더엠디글로벌

보증금: 40,000,000원

차임: 5,000,000원

사업자 등록일: 2022-12-28

확정일자: 2023-12-28

대항력: 없음

- 임차인: 더오성

보증금: 40,000,000원

차임: 2,500,000원

사업자 등록일: 2023-03-28

확정일자: 2023-03-28

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 남양주시 수동면 송천리는 전원적인 풍경과 함께 근린생활시설, 펜션, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* "화도 톨게이트" 및 "오류동교" 인근이라는 점을 감안할 때, 지역 교통의 요지로서의 기능과 더불어 주변의 자연 환경을 활용한 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 현재 제2종 근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 지역 내 산업 활동과의 연관성 또는 배후 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 펜션 등 관광 관련 시설은 주말 및 휴일 유동 인구 증가로 이어져, 관광객을 대상으로 하는 업종에 대한 잠재력도 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 보고서 상에 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설 용도임을 고려할 때 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 목록 6번지는 공부상 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 농지로서 복구하여 경작해야 하는 경우, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 계획관리지역, 보전관리지역 등에 속하며, 성장관리계획구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역, 공장 설립 승인 지역, 수질보전 특별대책지역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 관련 서류 및 진행 상황 파악에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 177.50㎡가 존재하며 일괄 매각에 포함되나, 지상의 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 수동면 송천리에 위치한 근린생활시설로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 깨끗한 상태입니다.

* 다만, 농지 관련 서류 제출 의무, 토지 이용 제한 등 확인해야 할 부분들이 있습니다.

* 주변 환경은 자연 녹지와 근린 시설이 혼합된 지역으로, 활용 방안에 따라 다양한 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 956평)과 건물 면적 (약 202평 + 제시외 약 53평)을 바탕으로 대규모 사업 또는 시설 운영 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되는 권리 낙찰로, 법적인 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

* 자연 환경이 좋은 지역에 위치하고 있어, 이를 활용한 힐링, 관광, 체험 시설 등 다양한 사업 아이템 접목이 가능합니다.

* 계획관리지역 등 용도지역을 활용한 향후 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 2,831,113,760원을 기준으로, 인수되는 권리 부담이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 다만, 농지취득자격증명 제출 문제, 지역 내 유사 물건의 거래 사례, 현지 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 물건의 상세 상태 파악, 인근 부동산 시세 비교 분석, 관련 법규 검토 등을 거쳐 보다 구체적으로 수립할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.