나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86338 [1] 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 10층1010호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동 측 인근에 위치하
며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제
반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 "경의중앙
선 및 수도권8호선 구리역"이 소재하여 대중교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 제10층 제1010호로,

외벽 : 치장 벽돌, 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 오피스텔로 이용 중임.
(내부구조 : 방, 거실겸 주방, 욕실겸 화장실, 보일러실, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비,
승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 업무시설 및 근린생활
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남측으로 노폭 약 8m, 남서 측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접
하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8]
참조}), 방화지구, 소로 2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 배출시설 설치제한지역{물환경 보전법}, 과밀억제권역{수도
권정비계획법}, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)){수
도법}, 중점경관관리구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘로 일
대).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경86338 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 교문동 227-22

* 건물명: 구리아이폴리스

* 호수: 10층 1010호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

* 건물면적 (전용면적): 41.21㎡ (약 12.47평)

* 건축년도: 2020년

* 층수: 15층 건물 중 10층

* 감정가: 261,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유O (등기부상 강제경매 신청 채권자는 유진)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동 측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 물건지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 있고, 경의중앙선 및 수도권 8호선 구리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 물건지 남측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하여 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역 (업무시설, 근린생활시설, 생활숙박시설, 위락시설 일부 제한), 방화지구, 소로 2류(폭 8m-10m)에 접함. 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 04일자 울산세무서장의 압류 (등기부상 갑3)

* 인수되는 권리: 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기(임대차보증금 257,000,000원, 전입일자 2021.05.31. 확정일자 2021.03.29.)'가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. 등기부등본 상에도 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (유영성)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 유 (유진)

보증금: 257,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 있음

비고: 임차보증금 257,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있음.

* 등기부 현황 요약:

* 갑1 (2020-02-27): 소유권보존 (주식회사에스엔지산업)

* 갑2 (2021-05-31): 소유권이전 (김지연)

* 을4 (2023-06-29): 주택임차권 (유진, 257,000,000원, 인수)

* 갑3 (2023-04-04): 압류 (울산세무서장) - 말소기준권리

* 갑4 (2024-01-31): 압류 (서울특별시, 말소)

* 갑5 (2024-11-27): 강제경매 (유진, 257,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 257,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경 및 업종: 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 상가 이용이 활발할 것으로 예상됨. 구리아이폴리스 자체적으로도 상업시설 및 업무시설이 포함되어 있을 가능성이 높음.

* 교통 및 접근성: 구리역 역세권으로 유동인구 유입이 용이하며, 주변 도로망을 통한 차량 접근성 또한 양호함.

* 잠재적 고객층: 역세권에 위치하여 직장인, 대학생 등 배후 임대 수요가 꾸준할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 편의시설: 물건지 인근에 근린생활시설이 위치하여 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함. 다양한 상업시설 이용이 가능함.

* 교통 편의성: 경의중앙선 및 수도권 8호선 환승역인 구리역이 인접하여 서울 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리함.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 특별한 혐오시설은 발견되지 않음. 교문초등학교가 인근에 있어 교육 환경 역시 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 유진 임차인의 보증금 257,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크임. 이는 입찰가 산정 및 투자 수익률에 직접적인 영향을 미침.

* 명도 관련 리스크: 임차인과의 명도 과정에서 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 강제집행 절차를 진행해야 할 수 있으며, 이로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

* 미납 관리비: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납 관리비의 일부(공용부분)를 부담해야 할 수 있으므로, 사전 확인이 필요함.

* 하자 보수: 건물 노후화 또는 내부 시설물 하자에 대한 보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 구리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호하여 투자 가치가 있는 물건임. 그러나 대항력 있는 임차인 유진의 보증금 257,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 변수임. 물건명세서에 '인수'로 명시된 만큼, 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수한다고 가정하고 투자 계획을 세워야 함. 따라서, 유진 임차인의 배당 여부 및 배당 금액을 면밀히 확인하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 구리역 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 전용면적 41.21㎡(약 12.47평)으로 1~2인 가구 거주에 적합한 실용적인 면적.

* 인근 지역 개발 호재 및 교통망 확충 시 수혜 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(41.21㎡)의 구리아이폴리스 오피스텔이 2026년 6월 23일에 250,000,000원에 직거래된 사례가 있음. 따라서 본 물건의 시세는 약 250,000,000원으로 추정됨.

* 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인 유진의 보증금 257,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 본 물건의 시세(250,000,000원)보다 높은 금액임.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치만을 기준으로 입찰가를 산정한다면, 현재 시세인 250,000,000원을 기준으로 하되, 이러한 인수 보증금 리스크를 고려하여 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰가를 설정해야 함.

만약 유진 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(257,000,000원)을 회수하여 매수인이 인수할 보증금이 없다는 확실한 정보가 있다면, 시세(250,000,000원)를 기준으로 20~30% 할인된 175,000,000원 ~ 200,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

그러나 현재 정보만으로는 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 유진 임차인의 배당 결과 확인 전에는 실질적인 수익성을 확보하기 어렵습니다.

따라서, 매우 보수적인 관점에서, 시세 대비 30% 이상 할인된 175,000,000원 이하의 입찰가를 고려 하되, 최종 입찰가는 반드시 유진 임차인의 배당 여부 및 배당 금액을 확인한 후 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.