나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3354 [2] 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층132호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 관공서, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""도농역""이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕
층수 : 지하 5층, 지상 10층 건물 내 1층 소재
외벽 : 페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 전유부상 용도는 공히 ""제1종근린생활시설(휴게음식점)""이며, 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역(남양주양정초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

남양주지원 2025타경3354 (2)

경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층132호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 휴게음식점)

감정가: 4억 2천 2백만원

면적:

* 토지: 3.82㎡ (약 1.16평)

* 건물: 18.28㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 남양주양정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 관공서, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 도농역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 건물 현황: 철근콘크리트 구조의 지하 5층, 지상 10층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다. 건물은 2020년 7월 준공되었으며, 2023년 2월 10일 사용 승인되었습니다.

* 도로접면: 본건은 북서측 약 40m, 남동측 약 15m, 남서측 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건이 소재한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(남양주양정초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(2025년 8월 26일까지, 대상: 외국인 등/용도: 주택) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 26일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑6 롯데카드의 가압류, 갑7 국민은행의 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 남양주 다산신도시 내 상업지역에 위치하며, 주변에 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 1층 근린생활시설로, 휴게음식점 용도로 등록되어 있어 일반 소비자를 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

* 신축 건물인 "남양주 다산지금데시앙스튜디오" 내 상가로, 현대적인 건물 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변에 남양주양정초등학교, 관공서, 다수의 아파트 및 오피스텔 단지가 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 경의중앙선 도농역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물 내 설비: 건물 내에는 급배수, 위생, 화재탐지, 소화 설비 및 승강기 등이 설치되어 있어 편리한 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 본 물건은 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵습니다. 향후 임차인 확보를 위한 계획 및 노력이 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 비교하여 일부 절차상의 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일까지 외국인 등 및 주택 용도에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 물건의 근린상가 용도로 인한 직접적인 거래 제한은 없을 것으로 예상되나, 관련 법규 변경 가능성 및 전체 지역 규제 현황을 인지할 필요가 있습니다.

* 상대보호구역: 남양주양정초등학교 인근에 위치하여 교육환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 6억 8천 9백만원으로 감정가(4억 2천 2백만원)보다 현저히 높아, 낙찰가의 적정성 판단 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양주 다산신도시 내 신축 상가 건물 1층에 위치한 근린생활시설로, 현대적인 건물 환경과 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 향후 상권 활성화 가능성이 있는 입지입니다. 현재 공실 상태이므로 적극적인 임차인 확보 전략이 중요합니다. 인수되는 권리 관계는 깨끗하나, 높은 채권 총액, 유동화 물건 등의 특징을 고려할 때 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 내 1층 상가: 현대적이고 쾌적한 건물 환경에서 영업 가능.

* 다산신도시 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 거주민을 잠재 고객으로 확보할 수 있음.

* 초등학교 인접: 학부모 등 특정 고객층을 타겟으로 하는 업종에 유리.

* 교통 접근성: 도농역 인근으로 대중교통 이용객의 접근성이 양호.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 4억 2천 2백만원을 기준으로, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 산정해야 합니다. 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.