나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8092 [1] 경기도 파주시 다율동 982 청석마을 운정동문디이스트 807동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "청석초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제7층 제705호로서,
(사용승인일 : 2005.12.15.)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m)(대3-1(주))(접합), 소로3류(폭 8m미만)(소3-19(특))(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중2-15))(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청석초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청석초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경8092 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 982 청석마을 운정동문디이스트 807동 7층705호

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지면적: 60.07㎡ (약 18.17평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (등기부상 확인됨)

1.1. 입지조건

주변 환경: 경기도 파주시 다율동에 위치하며, 청석초등학교 북측 인근 지역입니다. 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합하며, 제반 입지 여건은 양호합니다.

교통 상황: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 접근성: 단지 내 도로를 통해 외곽의 공공도로와 원활하게 연결됩니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로3류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 청석초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 등기부상 을구에 기재된 모든 근저당권(하나은행, 페퍼저축은행)은 말소기준권리(2018.12.07 하나은행 근저당)보다 후순위이거나 본 경매의 원인이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 경기신용보증재단의 가압류 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리:

* 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 단, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 그 영향은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 현재 파악된 임차인 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재하는지, 존재한다면 해당 점유자가 대항력 있는 임차인인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 미확인된 임차인으로 인한 명도 저항 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

시세 동향 (2026년 기준):

* 최근 매매 거래: 본건과 동일한 '청석마을8단지동문굿모닝힐' 아파트의 84.88㎡ 면적은 2026년 5월 6일 13층이 3억 2,000만원, 2층이 2억 7,900만원에 거래되었고, 2026년 6월 9일 3층이 3억 500만원에 거래되는 등 2억 7,900만원에서 3억 2,000만원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 최근 전세 거래: 2026년 7월 5일 4층이 보증금 2억 4,000만원(월세 0원)에, 2026년 7월 4일 5층이 보증금 2억 5,000만원(월세 0원)에 거래되는 등 2억 4,000만원에서 2억 5,000만원 사이에서 시세가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: '청석마을 운정동문디이스트' 아파트는 총 18개 동, 1026세대로 구성된 대단지입니다. 단지 전체 면적은 약 112,690.44㎡입니다.

건물 정보: 본건은 2005년 12월 15일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

면적 정보: 전용면적 84.88㎡ (약 25.68평)이며, 대지권 지분은 60.07㎡ (약 18.17평)입니다.

편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등이 있으며, 주변 근린생활시설 이용도 편리합니다.

주차: 총 325대의 주차 공간(지상 12대, 지하 36대)이 마련되어 있으나, 1026세대 대비 세대당 주차 대수는 약 0.31대로 다소 부족한 편입니다.

교육 시설: 단지 인근에 청석초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임차인: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인 존재 가능성이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 만약 지상권이 존재한다면 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

부족한 주차 공간: 세대당 주차 대수가 적어 차량 소유자에게 불편을 줄 수 있으며, 이는 향후 매매 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보와 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 인지되지 않았습니다. 그러나 상세 현장 조사 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 다율동에 위치한 '청석마을 운정동문디이스트' 아파트 7층으로, 전용면적 84.88㎡(약 25.68평)입니다.

초등학교 인근에 위치하며 아파트, 상가, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 입지 조건이 우수합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 지상권 등 미확인 권리가 잠재적 리스크로 남아있습니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가(3억 5,200만원)는 시세(2억 7,900만원~3억 2,000만원) 대비 높은 편으로, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 도보 통학 가능한 초등학교와 다양한 편의시설이 인접하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

대단지 브랜드 아파트: 1000세대 이상의 대단지로서 관리 및 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 시세 유지에 긍정적인 영향을 줍니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로, 권리 분석상 안전성이 높습니다. (단, 미확인 권리 사항은 별도 확인 필요)

인근 교통망 개선 및 개발 호재 (향후 확인 필요): 파주시의 지속적인 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (현재 제공된 정보에는 구체적인 호재 없음)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 352,000,000원

최근 매매 시세 (2026년 5-6월): 279,000,000원 ~ 320,000,000원

최근 전세 시세 (2026년 7월): 240,000,000원 ~ 250,000,000원

분석: 본 건의 감정가는 현재 시세 상단보다 높게 책정되었습니다. 따라서 시세 반영 및 낙찰가율을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰 범위: 최근 실거래가 중 최저가(2억 7,900만원) 대비 약 90~100%, 최고가(3억 2,000만원) 대비 약 80~87.5% 수준을 고려하여 약 2억 5,000만원 ~ 2억 8,000만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

추가 고려사항: 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 포함하여 최종 입찰가를 결정하십시오. 또한, 임차인 현황 및 미확인 권리 사항에 대한 최종 점검 후 입찰가를 확정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.