나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3479 [1] 경기도 파주시 문발동 618-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동소재 "운정5동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구용 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중인 주거지대로서 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 10m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(중3-11(집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로(2010.10.20.사용승인),
외벽 : 외장석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-3층은 일반건축물대장의 건축물현황도에 의하면 각층 다가구주택(2가구)구조이나, 2층은 현황 4가구(201호-204호)로 이용중임.
※상세내역은 후첨 건물개황도 참조바람.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건㉠과 ㉡이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 후첨 "건물개황도"와 같이 "건축물현황도"상의 발코니 및 지붕층이 소재하여 건물에 포함하여 평가하였음.
3) 본건은 건축법제14조 가구수증가로 인하여 위반건축물로 일반건축물대장에 등재되었음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록2.는 건축법 제14조 가구수증가로 인하여 위반건축물로 등재되어 있으며, 2층은 대장상 2가구이나 현황은 4가구(201호~204호)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2024타경3479 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문발동 618-13

* 용도: 다가구주택 (단독주택, 건축물 대장상 가구수 6가구)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 최초 감정가: 880,439,700원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건축 연도: 2010년 10월 20일 사용승인

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 224.20㎡ (약 67.8평)

* 건물 면적: 304.03㎡ (약 91.9평)

* 건물 제시외 면적: 19.30㎡ (약 5.8평) (본 매각에 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "운정5동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다가구용 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지는 본건 남측으로 10m 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 5월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(을5)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 1월 26일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

* 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이사항

* 유동화 물건: 권리관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 선순위지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 등기부상 말소 처리되었으나, 본 명세서 내용을 더욱 중요하게 판단해야 합니다. (정확한 인수 여부는 법률 전문가와 상의 필요)

* 위반건축물: 건축법 제14조 가구수 증가로 인해 위반건축물로 등재되었습니다. 2층은 대장상 2가구이나 현황은 4가구(201호~204호)로 이용 중입니다.

3.3. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2011-01-27, 대항력: 없음

* 김정순

보증금: 53,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-25, 대항력: 없음

* 김현미

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-30, 대항력: 없음

* 노미정

보증금: 155,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-08-03, 대항력: 없음

* 류성용

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-08-03, 대항력: 없음

* 박소현

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-13, 대항력: 없음

* 이상배

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-13, 대항력: 없음

* 이상배

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-06-07, 대항력: 없음

* 이상우

보증금: 10,000,000원, 차임: 340,000원, 전입일자: 2014-03-12, 대항력: 없음

* 최진욱

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-21, 대항력: 없음

4. 상권분석

* 본건은 다가구용 단독주택 및 근린생활시설이 입지한 주거지대로, 주변에는 파주출판도시가 위치하여 독서, 문화 관련 시설 및 상업시설이 일부 혼재되어 있습니다.

* "운정5동행정복지센터"가 인근에 있어 주민 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 주변에는 운정5동행정복지센터와 같은 공공시설이 있으며, 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경을 조사한 결과, 해당 주택가 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 파주시 일부 지역에는 산업단지, 물류창고 등이 분포하고 있어, 장기적으로는 해당 지역의 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과 및 시정명령 이행에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 2층의 가구수 현황이 대장과 다르므로 이에 대한 조치가 필요합니다.

* 선순위 지상권: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 유동화 물건: 복잡한 권리 관계가 있을 수 있어, 추가적인 법적 검토가 요구됩니다.

* 건물 노후화: 2010년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 다가구주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 리스크는 위반건축물 등재와 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 여부입니다. 이 두 가지 사항에 대한 면밀한 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거지대로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 파주출판도시 인근으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 및 지상권 관련 이슈가 명확해진다면 정상적인 건물 활용 및 매각이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 위반건축물 등재 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이러한 추가 비용 및 잠재적 손실 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 위반건축물 시정 비용, 지상권 인수 시 예상되는 비용, 건물 노후화에 따른 수리 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율보다는 현저히 낮은 수준에서, 또는 해당 리스크를 충분히 해소할 수 있는 마진을 확보한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.

* 신중한 현장 조사와 법률적 검토를 거쳐, 감정가의 60~70% 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 검토하는 것을 제안합니다.

* 안전 마진을 고려하여 6억 원에서 7억 원 초반대 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 단지 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.