나이스옥션 법원경매 고양 2024타경65729 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 한화포레나킨텍스 105동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2024.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "킨텍스 제1전시장" 남동측 인근에 위치며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 주엽역(3호선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상49층 내 제15층 제1504호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25m 내외 및 북서측으로 약 35m 내외, 남동측으로 약 25m 및 남서측으로 약 40m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

기호(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11
-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 고양지원 2024타경65729 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 한화포레나킨텍스 105동 15층1504호

물건종별: 아파트

감정평가액: 1,230,000,000원

토지면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

토지분할: 17.375697950512375㎡

건물면적 (전용면적): 84.43㎡ (약 25.54평)

건물면적 (분양면적 추정): 93.50㎡ (약 28.28평) - 최근 매매 사례 기반 추정

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

사용승인일: 2019년 02월 27일

총층수: 49층 중 15층

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 키움저축은행 (추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "킨텍스 제1전시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 주엽역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측 약 25m, 북서측 약 35m, 남동측 약 25m, 남서측 약 40m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 단지 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 주요 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

* 주변시설: 킨텍스 제1전시장과 인접하여 관련 업무 및 상업시설 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 2019년 05월 10일자 우리은행 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 1,431,385,058원

* 말소되는 권리:

* 등기구분 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (오영호)

* 등기구분 을1: 근저당권 (우리은행) - 말소기준권리

* 등기구분 을7: 근저당권 (키움저축은행)

* 등기구분 갑4: 압류 (고양시)

* 등기구분 갑5: 임의경매 (키움저축은행)

* 등기구분 갑6: 가압류 (비엔케이캐피탈)

* 등기구분 갑7: 가압류 (경기신용보증재단)

* 등기구분 갑8: 압류 (고양세무서장)

* 등기구분 갑9: 임의경매 (에프더블유2409유동화전문)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 별도 명시 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 현재 알 수 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

2.

3.

본건이 위치한 킨텍스 인근 지역은 대규모 전시컨벤션 시설과 더불어 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. KINTEX 관련 비즈니스 활동 및 배후 주거단지 수요가 꾸준하며, 교통 요충지로서 상업시설의 접근성 및 유동인구가 높은 편입니다. 이는 아파트의 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 건물: 철근콘크리트구조, 지상 49층 중 15층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 주거용 아파트로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지정보 (한화 포레나 킨텍스):

* 총세대수: 1,100세대

* 최고층: 49층

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 44대 (지상 4대, 지하 20대) - *단지 전체 주차 가능 대수는 3,284대(자주식 3,276대, 기계식 8대)로 파악됩니다.*

* 전기차 충전시설: 지하 31대

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 중복사건 및 유동화물건: 본건은 중복사건이자 유동화물건으로, 복잡한 법적 절차나 채권자 간의 이해관계 충돌이 발생할 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수할 보증금은 없으나 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 채권액: 총 채권액(1,431,385,058원)이 감정가(1,230,000,000원)를 초과하므로, 경매 과정에서 채권자들의 적극적인 참여나 매각가액에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 층간 소음 및 건물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 공동주택 특성상 층간 소음 문제는 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본건은 킨텍스라는 우수한 입지에 위치하며, 2019년 준공된 비교적 신축 아파트라는 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높은 물건입니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건으로 진행되고 있어 법적 절차의 복잡성과 채권자들의 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 존재합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 권리분석을 철저히 진행한다면, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 입지 가치: 킨텍스 배후 주거지로, 향후 지역 개발 및 상업, 업무 시설 확장에 따른 가치 상승 기대.

* 건물 상태: 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 주거 환경 제공.

* 교통 환경: 지하철 3호선 주엽역 인접, 광역 교통망 접근성 우수.

* 대규모 단지: 1,100세대 대단지로 관리비 효율성 및 커뮤니티 시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

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3.

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사 면적(약 84.43㎡)의 거래 가격은 2026년 6월 기준으로 11억 3천만원에서 12억원 수준을 보이고 있습니다. 감정가는 12억 3천만원으로 책정되었습니다.

중복사건, 유동화물건 등의 리스크 요인과 15층이라는 중간층임을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 120,000만원 (12억원) 으로 산정합니다. 이는 최근 매매가 상단 및 감정가 수준에서 리스크 요인을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.