나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2657 [2] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1318 비잔티움일산1단지 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산동구 마두동 소재 지하철3호선 마두역 동측 인근에 위치하며, 부근은 아
파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철3호선 백석역 남동측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철 3호선 마두역 및 버스승강장이 소재하는 등
제반 교통상황 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철3호선 백석역 및 버스승강장이 소재하는 등
제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 2층 203호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 인테리어마감 등
창호 : 새시창호 등입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 9층 901호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 옥내소화전설비 등 되어 있습니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 4필 일단의 장방형의 상업.업무시설부지입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북서측으로 왕복3차선 포장도로에 접합니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖
소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부
제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>(백석동 1318번지 기준)

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일
부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,
녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(낙민초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(백신중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경2657 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1318 비잔티움일산1단지 2층 203호

* 용도: 근린상가 (제공된 정보 기준)

* 감정가: 432,000,000원

* 토지 면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

* 토지 지분: 44.73㎡ (약 13.53평)

* 건물 면적: 185.66㎡ (약 56.16평)

* 건물 지분: 185.66㎡ (약 56.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 개발행위허가제한구역, 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철 3호선 백석역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 백석역 및 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019-08-14 신한은행 근저당권 (을1)

* 말소예정 권리: 을1, 을2, 을3, 갑2 (임의경매) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 비지코퍼레이션주식회사 BGCooperaton (대표자 김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2017-04-17

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 매각으로 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 명시되어 있어 명도 관련 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 백석역을 중심으로 형성된 상권 내에 있습니다.

* 주변에는 오피스텔, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 상업 및 업무 기능이 복합된 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 백석역 역세권에 위치하며, 주요 간선도로와 인접하여 차량 접근성이 우수합니다. 다수의 시내외 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 금계초등학교, 낙민초등학교, 백신중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 토지이용계획 상 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 대항력있는 임차인: 명시된 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 권리분석 결과 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 명도 절차를 철저히 준비해야 합니다.

* 건축물 용도 혼재: 제공된 정보에 '근린상가' 용도로 제시되었으나, '아파트 단위세대로 이용중'이라는 내용도 있어 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 차이 또는 복합 용도로 인한 관리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (JSON 데이터상 건물 용도는 업무시설로 표기됨)

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 백석역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 근린상가입니다.

* 다만, 개발행위허가제한구역 지정 및 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

* 명도 절차의 원활한 진행과 개발 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 이루어진다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 백석역 도보 이용 가능한 거리로, 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 아파트 단지, 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 활발한 상권: 백석동 중심 상업 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가가 432,000,000원으로 책정되었으며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 다만, 개발행위허가제한구역 지정 및 임차인 명도 관련 리스크를 고려해야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율을 종합적으로 판단하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 345,600,000원 ~ 388,800,000원)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 최신 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.