나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7126 [3] 경기도 파주시 야당동 1015 롯데캐슬파크타운2 411동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2)는 경기도 파주시 문발동 소재 "롯데아울렛" 북측 "파주출판문화정보 국가산업단지" 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 제반 주위환경은 무난한 편임.

위치 및 주위환경

본건 기호(3)은 경기도 파주시 야당동 소재 "한빛고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로 쾌적성 등의 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 11층 1104호로서, 외벽 : 외장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제301호(기호(1)), 제4층 제401호(기호(2))로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 천장형 냉·난방설비 등 되어있으며, 현장조사일 현재 승강기안전검사 미실시로 운행정지되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됨.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(가온호수유치원,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와석초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운정초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.2. 교통 상황

2.3. 단지 정보

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.4. 임차인 현황

4. 상권분석

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.2. 교육시설

5.3. 기타

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

6.2. 승강기 운행 정지

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

6.4. 혐오시설 유무

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7126 (3)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1015 롯데캐슬파크타운2 411동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 640,000,000원

토지면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

건물면적: 91.06㎡ (약 27.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 지역임. 쾌적성은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 편의성은 보통임.

2.3. 단지 정보

롯데캐슬 파크타운 Ⅱ는 2018년 4월 26일 사용 승인된 아파트로, 총 1169세대로 구성되어 있음. 최고 29층, 최저 2층 규모이며, 총 주차 대수는 1478대임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 6월 30일자 우리은행 근저당권 (을1)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

근저당권 (우리은행, 하나은행)

압류 (파주시)

임의경매개시결정 (하나은행)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

본 건의 경우, 임대차 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없으므로 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

본 물건은 주거 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함. 인근에 "롯데아울렛" 및 "파주출판문화정보 국가산업단지"가 위치하여 직주근접 가능성이 일부 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

한빛고등학교 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육 환경 보호 구역으로 지정된 곳이 다수 있으므로 교육 관련 정보를 추가 확인 필요.

5.3. 기타

복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 단지 내에 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 경우에 따라 채권 매수자를 통한 권리행사 등이 복잡해질 수 있음.

6.2. 승강기 운행 정지

현재 승강기 안전검사 미실시로 운행 정지 상태임.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

다수의 규제 지역(상대보호구역, 토지거래허가구역 등)에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 롯데캐슬 파크타운 Ⅱ 아파트로, 건축 연도가 비교적 짧고 생활 편의 시설 및 교통이 양호한 편임. 권리 분석상 특이사항 및 인수되는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨. 다만, 유동화 물건이라는 점, 승강기 운행 정지 상태 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도 및 양호한 단지 관리: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 대단지 아파트로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

안정적인 주거 환경: 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 판단됨.

권리관계 명확: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 640,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 7월):

470,000,000원 (약 60.66㎡, 4층)

439,000,000원 (약 59.47㎡, 10층)

350,000,000원 (약 60.66㎡, 17층)

시세 분석:

본 건의 면적은 91.06㎡ (약 27.55평)으로, 제공된 최근 실거래가 정보의 면적(약 60㎡)보다 넓은 편임. 감정가 640,000,000원은 최근 실거래가보다 높으나, 본 건의 면적을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됨. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 가치는 약 580,000,000원 ~ 620,000,000원 수준으로 예상됨.

본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로 이를 고려하여 입찰가를 산정함.

본 건의 예상 입찰가는 약 600,000,000원 수준으로 제안하며, 투자 목적 및 시장 상황에 따라 조정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.