나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7126 [2] 경기도 파주시 문발동 639-2 4층401호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2)는 경기도 파주시 문발동 소재 "롯데아울렛" 북측 "파주출판문화정보 국가산업단지" 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 제반 주위환경은 무난한 편임.

위치 및 주위환경

본건 기호(3)은 경기도 파주시 야당동 소재 "한빛고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로 쾌적성 등의 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 11층 1104호로서, 외벽 : 외장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제301호(기호(1)), 제4층 제401호(기호(2))로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 천장형 냉·난방설비 등 되어있으며, 현장조사일 현재 승강기안전검사 미실시로 운행정지되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됨.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(가온호수유치원,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와석초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운정초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경7126 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 40,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 파주시 문발동 639-2 4층401호

용도: 지식산업센터 (공장)

토지면적: 7.21㎡ (약 2.18평)

토지 지분: 7.21㎡ (약 2.18평)

건물면적: 10.56㎡ (약 3.20평)

건물 지분: 10.56㎡ (약 3.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.3. 감정평가요약

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터 건물 중 4층 401호입니다. 감정평가액은 40,000,000원입니다. (주의: 감정평가 요약표 내 29층 건물 관련 내용은 본 건 401호와 무관합니다.)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "롯데아울렛" 북측 "파주출판문화정보 국가산업단지" 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통접근성

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

해당 물건은 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 도승철에서 이연화로 2021년 7월 30일 매매를 통해 이전되었습니다. 등기부상 근저당권(하나은행, 2021-07-30, 1,032,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,032,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: J (정)

보증금: 2,500,000원

차임: 300,000원

사업개시일: 2016-10-14

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 계약 내용 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

* 임차인: N (노)

보증금: 10,000,000원

차임: 5,000,000원 (월 임대료로서는 이례적으로 높은 금액으로, 계약 내용 확인 필요)

사업개시일: 2025-06-02

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석종합

말소기준권리인 하나은행 근저당(2021.07.30)에 의해 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(J )이 존재하므로, 해당 임차인의 계약 조건 및 보증금 반환 문제 등을 면밀히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본 건이 위치한 파주출판문화정보 국가산업단지 주변에는 근린생활시설과 함께 대규모 아파트 단지가 인접해 있습니다. 인근 롯데아울렛은 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 아파트 단지 인근으로 와석초등학교, 운정초등학교, 한빛고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인(J )의 존재: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되었으나, 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 복잡한 금융 관계에서 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 물건자체 리스크

* 협소한 면적: 건물의 전용면적이 10.56㎡(약 3.20평)으로 매우 작아 활용도 및 재임대/매매 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 승강기 고장: 승강기 안전검사가 미실시되어 운행이 정지된 상태이며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변환경 리스크

일반적인 지도 검색상 인근에 혐오시설이 직접적으로 노출되지는 않으나, 국가산업단지 내 위치하므로 산업 활동으로 인한 잠재적인 환경 영향을 고려할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 한강수계 상수원수질개선법 관련 제한 지역에 포함되어 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 소형 지식산업센터로, 감정가 대비 면적이 매우 작다는 특징이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 권리 분석 시 주의를 요합니다. 또한, 승강기 고장 문제는 즉각적인 수리가 필요하며 이에 따른 비용 발생이 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 국가산업단지 내 입지로 잠재적 가치 상승 기대

* 롯데아울렛 등 주변 편의시설 인접

* 합리적인 감정평가액

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정평가액 40,000,000원을 기준으로 하되, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 적극 고려해야 합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다. 따라서, 입찰가는 감정평가액을 중심으로 시장 상황, 물건의 희소성, 권리관계의 복잡성(대항력 있는 임차인 존재), 건물 노후도 및 수리 필요성(승강기 고장 등)을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.