나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63814 [3] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '대동1리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하고
있으며, 주위는 연립주택단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야
등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 소재하는
등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2014.05.23.인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택
통칭 '헤이리팰리스' 103동 중 3층 204호 외 2개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 및 일부 판넬마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 복수층(3층,4층) 연립주택으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지(대동리 106-40)로서, 현황 연립주택 건물 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 접한 노폭 약7m 내외의 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지20~23,26,27 (대동리 106-40, 106-4, 106-7, 106-12, 107-12, 107-19) : 계획관리지역,
성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및
군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지24 (대동리 107-29): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)


토지25 (대동리 107-31): 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63814 (3)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 206호 (새오리로 215-73)

* 용도: 연립주택 (공동주택)

* 감정가: 503,000,000원 (50,300만원)

* 토지면적: 123.26㎡ (약 37.30평)

* 토지지분: 123.2625㎡ (약 37.30평)

* 건물면적: 46.04㎡ (약 13.92평)

* 건물지분: 46.04㎡ (약 13.92평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOO (정보 비공개)

* 사용승인일: 2014년 05월 23일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '대동1리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 연립주택단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 접한 노폭 약 7m 내외의 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 05월 19일 접수된 주식회사아이엔피엘대부의 근저당권 (을1)

* 등기부 요약:

* 갑12: 소유권이전11번신탁등기말소 (2017-05-19)

* 갑13: 소유권이전 (2017-05-19) - 홍주영 (매매)

* 을1: 근저당권 (2017-05-19) - 주식회사아이엔피엘대부, 300,000,000원 (말소기준)

* 을2: 근저당권 (2017-06-20) - 한국엔피엘자산관리대부주식회사, 150,000,000원 (말소)

* 갑15: 압류 (2019-06-13) - 파주시 (말소)

* 갑16: 압류 (2019-07-22) - 화성세무서장 (말소)

* 갑19: 가압류 (2020-06-05) - 서울보증보험주식회사, 17,000,000원 (말소)

* 갑22: 압류 (2022-04-11) - 파주세무서장 (말소)

* 갑23: 가압류 (2022-06-20) - 서울보증보험, 17,000,000원 (말소)

* 을1-5: 1번근저당권부채권근질권설정 (2024-07-05) - 냉동냉장수산업협동조합, 300,000,000원 (말소)

* 갑27: 임의경매 (2025-07-30) - 주식회사아이엔피엘대부, 900,000,000원 (말소)

* 인수되는 권리: 없음. 본건 매각으로 인해 모든 권리 및 등기는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 건축물 정보:

본건은 2014년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 연립주택이며, 건축물대장상 103동은 지하1층/지상4층 규모로 총 18세대가 거주 중임. 본건(206호)은 3층에 위치한 전용면적 46.04㎡ (약 13.92평)의 주택임. 토지 지분 면적은 123.26㎡ (약 37.30평)으로, 건물 면적 대비 토지 지분율이 상당히 높다고 볼 수 있음.

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 중 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여, 매매 정보를 중심으로 시세 분석을 진행하였습니다.

* 헤이리팰리스 101동 (106-10번지): 2026년 01월 06일 22,000만원 (83.87㎡)에 매매. (동일 단지, 본건보다 면적 큼)

* 라벤더타운하우스 102동 (306-7번지): 2025년 04월 24일 15,900만원 (84.5㎡)에 매매. (인근 단지, 다세대 주택, 본건보다 면적 큼)

* 라벤더타운하우스 101동 (306-8번지): 2025년 02월 03일 20,000만원 (84.5㎡)에 매매. (인근 단지, 다세대 주택, 본건보다 면적 큼)

* 시세 비교:

본건(46.04㎡)은 제공된 시세 정보의 면적(83.87㎡, 84.5㎡)보다 약 절반 수준으로 작음.

동일 단지인 헤이리팰리스 101동의 면적 대비 매매가(83.87㎡, 22,000만원)를 기준으로 평당 단가를 추정하면 약 262.3만원/㎡임. 이를 본건의 전용면적(46.04㎡)에 적용 시 약 12,078만원 (약 1.2억) 수준이 됨.

인근 라벤더타운하우스의 상위 매매가(20,000만원, 84.5㎡)를 기준으로 평당 단가를 추정하면 약 236.7만원/㎡이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 10,900만원 (약 1.1억) 수준이 됨.

이를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 11,000만원 ~ 12,000만원 (1.1억 ~ 1.2억) 범위로 추정됨.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 연립주택 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하여 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 소재하고 있어 교통 상황은 보통 수준임.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음. 일부 필지는 건축법상 도로 일부를 포함하고 있음.

* 감정가와 시세의 현저한 괴리: 본건의 감정가는 50,300만원이나, 분석된 주변 시세는 11,000만원 ~ 12,000만원 수준으로 약 4배 이상의 큰 차이를 보임. 이는 향후 낙찰 후 매각 또는 시세 차익을 기대하기 어려운 주요 요인이 될 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 조사되어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 인수 보증금은 0원임)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 탄현면에 위치한 '헤이리팰리스' 단지 내 연립주택임. 권리관계는 모두 소멸되는 깨끗한 상태의 물건이나, 가장 큰 문제는 감정평가액(50,300만원)이 현재 파악되는 주변 시세(약 1.1억 ~ 1.2억)와 현저한 괴리를 보이고 있다는 점임. 높은 감정가로 인해 시세차익을 기대하기는 어렵고, 재매각 가능성도 배제할 수 없음. 토지이용계획상 일부 개발 제한이 있는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리 외 인수하는 권리가 없어 권리관계가 매우 깨끗함.

* 건물 면적 대비 토지 지분 면적이 상대적으로 넓은 편임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 50,300만원이나, 주변 시세 분석 결과 현 시세는 약 11,000만원 ~ 12,000만원으로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 매우 높게 책정된 상황이므로, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

낙찰 후 명도 및 재매각 가능성을 고려할 때, 현 시세 수준을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 감정가(50,300만원)의 20% ~ 30% 수준인 10,000만원 ~ 15,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 이는 본건의 매우 높은 감정가와 현재 시장가치 간의 큰 차이를 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.