나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63814 [2] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '대동1리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하고
있으며, 주위는 연립주택단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야
등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 소재하는
등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2014.05.23.인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택
통칭 '헤이리팰리스' 103동 중 3층 204호 외 2개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 및 일부 판넬마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 복수층(3층,4층) 연립주택으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지(대동리 106-40)로서, 현황 연립주택 건물 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 접한 노폭 약7m 내외의 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지20~23,26,27 (대동리 106-40, 106-4, 106-7, 106-12, 107-12, 107-19) : 계획관리지역,
성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및
군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지24 (대동리 107-29): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)


토지25 (대동리 107-31): 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경63814 (2)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 205호

용도: 연립주택

감정가: 506,000,000원

건물면적: 53.99㎡ (약 16.33평)

토지면적: 124.11㎡ (약 37.54평) (토지 지분: 124.11㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축년도: 2014년 05월 23일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층 / 지상 4층)

동/호: 103동 3층 205호 (총 18호실)

마감: 외벽 석재붙임 및 판넬 마감, 내벽 벽지/타일 마감, 시스템 창호

설비: 위생 및 급배수, 화재탐지, 도시가스 개별난방

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '대동1리 마을회관' 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 연립주택 단지, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로를 통해 외곽 공도에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시세 분석

제공된 주변 거래 정보에 따르면, 동일 단지인 '헤이리팰리스 101동' (2014년식, 83.87㎡)이 2025년 12월 22,000만원에 거래되었습니다. 유사 연식의 인근 '라벤더타운하우스' (2016년식, 84.5㎡)는 2025년 4월 15,900만원, 2025년 2월 20,000만원에 거래된 이력이 있습니다. 본건의 건물 면적(53.99㎡)은 비교 대상 대비 작지만, 토지 지분(124.11㎡)은 상당히 넓은 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 05월 19일 접수된 주식회사아이엔피엘대부의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 등 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 연립주택 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

'대동1리 마을회관'이 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 확인 사항

임대 관계 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2014년 준공된 헤이리팰리스 단지의 연립주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 넓은 토지 지분을 보유하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 다만, 토지 이용 관련 법적 제한 사항과 임대 관계 미확인 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2014년 준공) 연립주택

* 전용 면적 대비 넓은 토지 지분 보유

* 헤이리팰리스 단지 내 물건으로, 단지 내 거래 사례 존재

8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(헤이리팰리스 101동, 83.87㎡, 2025년 12월 22,000만원 거래)를 바탕으로 본건의 면적(53.99㎡)을 고려하여 환산 시, 약 14,000만원 수준의 시장 가격이 추정됩니다. 그러나 감정가(506,000,000원)와의 큰 격차를 감안할 때, 경매 시장에서의 경쟁가격을 예측하는 것은 어렵습니다. 본 건의 감정가와 시장 시세, 그리고 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 시장에서 추정되는 약 14,000만원~20,000만원 수준을 상회하지 않는 범위에서 접근을 고려할 수 있으나, 입찰 시 경쟁 상황을 감안하여 280,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 할인율을 적용하고 시장과의 괴리를 일부 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.