나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63946 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 ""지축역"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하여 있는 상업지대로서
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""지축역""
이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건 내 제3층 제304호 ~ 제306호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1) ~ (3)
공부상 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각
접하여 있으며, 북서측으로 노폭 약 8미터의 보행자도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축
지구)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2
022-08-31)(고양지축지구)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역
으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지
축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63946 (2)

물건명: 지축푸리마타워 3층 305호

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4, 지축푸리마타워 3층 305호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 70)

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설)

토지면적: 9.81㎡ (약 2.97 평)

토지지분: 9.81㎡ (약 2.97 평)

건물면적: 43.89㎡ (약 13.28 평)

건물지분: 43.89㎡ (약 13.28 평)

감정가: 353,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (이하 농OOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제3층 제305호

사용승인일: 2022년 05월 04일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 8미터의 보행자도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사(을5)의 근저당권으로, 채권 최고액은 972,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(국민건강보험공단, 부천시) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수될 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 등기부 채권 총액: 972,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건물이 위치한 지축동 일대는 지하철역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 체계적인 개발이 기대되는 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 아파트 단지, 상업시설, 업무시설, 학교 등이 분포하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 건물 상태: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 현재 공실 상태입니다. 건물은 2022년 5월에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

* 교통 접근성: 지하철 3호선 지축역과의 인접성 및 양호한 도로망은 상업시설로서의 접근성을 높여주는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교통망: 지하철 3호선 지축역을 통해 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지대에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다. 아파트 단지 및 학교가 인접해 있어 주거 편의성도 높습니다.

* 건물설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 감정가 3억 5천3백만원 대비 채권 총액이 9억 7천2백만원으로 현저히 높아, 낙찰 후 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현재 공실 상태: 건물 이용 상태가 공실이므로, 즉각적인 수익 창출을 위해서는 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로/중로/소로 접함 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 이 중 제한보호구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 개발 영향: 고양지축지구 내 공공주택지구 지정은 향후 지역 개발을 촉진할 수 있으나, 동시에 주변 환경 변화 및 경쟁 심화 등의 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 역세권 프리미엄과 양호한 교통망을 갖춘 장점을 지니고 있습니다. 또한, 주변이 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 감정가 대비 매우 높은 채권 총액은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 종합적인 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지축역 역세권 프리미엄: 지하철 3호선 이용 편의성을 바탕으로 한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 신축 상가 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 활용이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 고양지축지구 내 지구단위계획구역 및 공공주택지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 제1종근린생활시설 외에 제2종근린생활시설, 운동시설 등으로도 활용 가능한 유연성을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 취득세 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 353,000,000원이지만, 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 실제적인 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 기대 수익률을 바탕으로 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정 시에는 건물 자체의 가치와 미래 수익성을 면밀히 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.