나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64574 [2] 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 12층1215호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1및기호2 이하 '본건')은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 도심지 노선상가지대로 주위환경은 대체로 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남동측 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 915호 및 1215호로 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호; 하이샷시 창호

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며 내부는 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 열병합 지역난방, 시스템 냉방설비, 승강기, 옥내소화전, 주차장(지1층, 3-7층) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로 오피스텔의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 45m, 남동측으로 노폭 약 15m, 그리고 북동측으로 노폭 약 15m(보행자 도로)의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주원정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가측분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, TEL 031-940-7245)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트,연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64574 (2)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 12층1215호

건물명: 엠버418오피스텔

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설)

건물 총 층수: 26층

본건 층수: 12층

건물 면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

토지 면적: 7.61㎡ (약 2.30평)

감정가: 178,000,000원 (1억 7천8백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 엠버418오피스텔관리단

준공 연도: 2019년

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 도심지 노선상가지대로, 주위 환경은 대체로 보통 시 됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남동측 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 약 45m, 남동측으로 노폭 약 15m, 그리고 북동측으로 노폭 약 15m(보행자 도로)의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

관련 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역(지산초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일~2026년 8월 25일 - 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 갑9 (엠버418오피스텔관리단 가압류, 2024년 9월 13일 접수)

인수되는 권리: 을1 (전재원, 주택임차권, 170,000,000원)

* 임차인: 전재원

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 10일

* 확정일자: 2022년 2월 24일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 170,000,000원

* 비고: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

인수되지 않고 말소될 권리: 갑12(압류-파주세무서장), 갑13(강제경매-엠버418오피스텔관리단), 갑14(압류-파주시) 등은 말소될 예정입니다.

기타 등기사항: 갑4, 갑6 (신탁등기말소)

등기부채권 총액: 282,427,268원

1.3. 상권분석

위치: 본건은 지산초등학교 남측 인근, 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 도심지 노선상가지대에 해당합니다.

주변 시설: 학교, 상업시설, 주거단지가 밀집하여 기본적인 상업 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교통: 경의중앙선 운정역과의 접근성이 양호하며, 다수의 노선버스가 운행되어 교통 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 운정역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

교육시설: 지산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

주차: 건물 내 주차장(지1층, 3-7층)이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 대항력 있는 임차인 전재원 씨의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생함을 의미합니다.

보증금 과다: 인수해야 할 임차인의 보증금이 감정가 178,000,000원에 육박하거나 초과하는 상황으로, 시세 대비 보증금 비율이 높아 투자 수익률을 크게 낮추거나 마이너스로 만들 가능성이 있습니다.

유찰 가능성: 인수 보증금이 높은 관계로, 1차 경매에서는 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 엠버418오피스텔 1215호로, 지산초등학교 인근의 중심상업지역에 자리 잡고 있습니다. 경의중앙선 운정역 이용이 가능한 교통 요지이며, 2019년에 준공되어 비교적 신축급 건물입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(전재원, 보증금 170,000,000원)이 존재한다는 점입니다. 이 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 부담액이 매우 커질 수 있습니다. 제공된 시세 정보(27.31㎡ 기준 14,000,000원)를 본건 면적(34.60㎡)에 비례 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 177,000,000원으로 추정됩니다. 이 경우, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 부담액이 시세보다 훨씬 높아져 투자 수익을 기대하기 어려운 구조입니다. 따라서, 현재로서는 1차 경매에서의 입찰보다는 유찰을 기다리며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 운정역 인근으로 향후 개발 및 임대 수요 증가 기대.

준신축 건물: 2019년 준공으로 깔끔한 상태 유지 및 관리 용이.

도심지 내 위치: 상업 및 생활 편의시설 접근성이 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 하는 임차인 보증금(170,000,000원)이 현재 추정 시세(약 177,000,000원)에 비해 매우 높아, 낙찰 후 총 부담액이 시세보다 훨씬 초과될 것으로 예상됩니다.

이러한 상황에서는 '낙찰가 + 인수 보증금'이 시세보다 낮아야 투자 가치가 있으나, 본건의 경우 이를 만족하는 합리적인 낙찰가 산정이 어렵습니다.

예시: 만약 시세를 177,000,000원으로 본다면, 낙찰가는 최대 7,000,000원이어야 합니다.

따라서, 첫 경매에서의 입찰은 매우 신중해야 하며, 유찰 후 감정가가 충분히 하락하는 것을 기다리는 것이 현명한 전략으로 판단됩니다.

현재 시점에서의 안정적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

만약 입찰을 고려하신다면, 총 부담액(낙찰가 + 170,000,000원)이 본건 면적(34.60㎡) 기준 추정 시세인 약 177,000,000원을 넘지 않도록, 보수적으로 접근하시기 바랍니다. 이는 사실상 낙찰가가 7,000,000원 이하이어야 함을 의미합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 주로 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.