나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60955 [6] 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 대로변 상업용 건물, 후면에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호외 7개호로서 사용승인일:2016.12.07 외벽;화강석 붙임, 페어그라스 마감 등 내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어 마감 등 바닥;아스타일 마감 창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

기호 1) 소매점(Mr.Pizza), 기호 2) 소매점(공실), 기호 3) 소매점(블루클럽), 기호 4) - 기호 6) 학원(G1Math 수학학원에서 호별 구분 없이 사용중), 기호 7) 학원(이스턴 플러스+), 기호 8) 학원(G1Math 수학학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로로, 남서측으로 노폭 약 6미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25) (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 토지의 표시 2;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지 거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 경기도 파주시 목동동 1054번지, 목동프라자 2층 205호에 소재한 근린상가 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다. 본 물건은 고양지원 2026타경60955 (6) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60955 (6)

소재지: 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층 205호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 394,000,000원

토지면적: 50.38㎡ (약 15.24평)

건물면적: 121.72㎡ (약 36.82평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부등본상 확인)

1.3. 건축물 정보 (JSON 데이터 분석)

건축물대장상 본건이 속한 목동프라자는 철근콘크리트 구조로, 2016년 12월 7일 사용승인되었습니다. 건물은 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 총 연면적은 4489.13㎡ (약 1358평)입니다. 본건은 2층 205호로, 전용면적 121.72㎡ (약 36.82평)에 해당하는 구분건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치합니다. 주변은 대로변 상업용 건물, 후면에 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(25m~30m), 중로3류(12m~15m), 소로3류(8m 미만)의 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

북서측으로 노폭 약 40미터의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 6미터의 보행자도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 12일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수주의 권리

제시된 정보 상, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: G1매스수학학원, 이하정

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자(사업자등록일자), 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 고수남

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업자등록일자): 2020-06-15

확정일자: 2020-06-15

대항력: 있음

비고:

3.5. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 약 4,577,850,000원입니다.

집합건물 등기부요약 상, 공유자전원지분전부이전 (갑23)으로 주식회사서현모터스가 등기되었으며, 이는 임의경매 (2020타경4696)로 인한 매각 기재가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내/외 이용현황

본건 건물(목동프라자)은 복수의 구분 상가로 구성되어 있으며, 현재 기호 1) 소매점(Mr.Pizza), 기호 2) 소매점(공실), 기호 3) 소매점(블루클럽), 기호 4) ~ 6) 학원(G1Math 수학학원), 기호 7) 학원(이스턴 플러스+), 기호 8) 학원(G1Math 수학학원)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 파주운정신도시의 배후 주거단지(아파트 단지)와 학교를 기반으로 한 근린상권에 속합니다. 대로변 상업용 건물 밀집 지역에 위치하며, 산내중학교 등 교육시설과도 인접해 있습니다. 파주운정신도시는 이마트, 홈플러스, 야당역, 운정역 등을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 본건은 이러한 주요 상권과도 연계될 수 있는 입지입니다.

4.3. 유사업종 분석

본 건물 내에서 학원(수학학원, 영어학원 등) 및 소매점(피자, 미용실)이 운영되고 있습니다. 이는 주변의 주거 및 교육 수요를 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 산내중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 '고수남'은 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원이며 2020년 6월 15일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 비록 제시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부등본상 채권 총액이 약 45.7억원으로 매우 높습니다. 이는 낙찰가율에 따라 채권자 간 배당 순위 및 배당률에 영향을 미칠 수 있으며, 경매 절차 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 거래 허가 구역

본건 토지는 특정 외국인의 주택 거래에 대한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 상가 물건의 특성상 일반적인 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주운정신도시 내 근린상가로서, 대로변에 위치하여 가시성이 확보되고 배후 주거 단지 및 학교 시설의 수요를 기대할 수 있는 입지를 가지고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 채권 총액으로 인한 배당 문제의 가능성과 대항력 있는 임차인의 존재는 유의해야 할 부분입니다. 낙찰 후 명도 과정에서의 이슈, 임차인과의 협상 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 학교 학생들을 대상으로 한 고정 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 비교적 신축 연식으로 인한 유지보수 비용 절감 기대.

* 지역 성장 잠재력: 파주운정신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 394,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 0원(제시된 정보 기준)을 제외하고 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 또한, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인 및 높은 채권 총액으로 인한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.