나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60955 [5] 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 대로변 상업용 건물, 후면에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호외 7개호로서 사용승인일:2016.12.07 외벽;화강석 붙임, 페어그라스 마감 등 내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어 마감 등 바닥;아스타일 마감 창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

기호 1) 소매점(Mr.Pizza), 기호 2) 소매점(공실), 기호 3) 소매점(블루클럽), 기호 4) - 기호 6) 학원(G1Math 수학학원에서 호별 구분 없이 사용중), 기호 7) 학원(이스턴 플러스+), 기호 8) 학원(G1Math 수학학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로로, 남서측으로 노폭 약 6미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25) (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 토지의 표시 2;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지 거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60955 (5)

소재지: 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층204호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 476,000,000원

토지면적: 53.24㎡ (약 16.11평)

건물면적: 128.62㎡ (약 38.90평)

1.3. 건물 정보

건물명: 목동프라자

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제204호

사용승인일: 2016.12.07

주용도: 제2종근린생활시설

건물 외벽: 화강석 붙임, 페어그라스 마감 등

건물 내벽: 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어 마감 등

건물 바닥: 아스타일 마감

창호: 알루미늄 샤시창

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치함.

* 주변은 대로변 상업용 건물, 후면에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 복합 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근 용이함.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 북서측으로 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로, 남서측으로 노폭 약 6미터 보행자도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역.

* 도로 관련: 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

3.1. 채권 및 담보

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 등기부채권 총액: 4,618,210,000원

* 주요 근저당권: 중소기업은행 (3,180,000,000원), 우리은행 (1,176,000,000원).

* 기타 권리: 소유권 보존, 이전, 공유자 전원 지분 이전, 가압류 등 다수.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사이스턴에듀, 이승환

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,360,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-03-11

* 확정일자: 2026-02-24

* 배당신고일자: 2026-06-15

* 대항력: 없음

3.3. 말소 기준 권리

* 을4, 중소기업은행 근저당권 (접수일자 2022-01-12). 본 경매개시결정 등기 이전의 근저당권 중 가장 빠른 날짜의 권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재된 부분이 있어, 확인되지 않은 지상권 등의 권리가 존재할 가능성이 있습니다. (필수 확인 사항)

3.5. 주의 사항

* 임차인 '이승환'은 대항력이 없으므로 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 물건은 파주시 목동동의 상업 밀집 지역에 위치하여 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 인근 아파트 단지와 학교 등의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

* 건물 내에는 소매점(Mr.Pizza, 공실), 이용원(블루클럽), 학원(G1Math 수학학원, 이스턴 플러스+) 등이 입점해 있습니다.

* 본건 204호는 현재 '주식회사이스턴에듀, 이승환' 임차인이 점유 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 산내중학교가 있어 학생들의 통학 편의성이 높음.

* 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하여 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 지상권 관련 내용이 기재되어 있어, 미확인 권리 인수 위험이 존재합니다. (매우 중요)

6.2. 이용상 리스크

* 건물 내 일부 상가가 공실 상태로, 지역 상권의 활력 저하 또는 경쟁 심화 요인이 있을 수 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 규제상 리스크

* 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변에서의 특정 업종 입점에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 경매가 진행될 경우, 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 목동동의 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 대로변 접근성, 가시성, 배후 수요 확보 가능성 등의 장점이 있으나, 높은 채무 총액, 미확인 권리(지상권 등) 존재 가능성, 상권 경쟁 등 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 파주 운정신도시 내 상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 대로변 접근성 및 가시성이 뛰어나 신규 임차인 유치에 유리.

* 배후 아파트 단지와 학교 등 고정적인 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정될 수 있습니다.

* 감정가 476,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 미확인 권리(지상권 등)의 영향, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.