나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60955 [3] 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 대로변 상업용 건물, 후면에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호외 7개호로서 사용승인일:2016.12.07 외벽;화강석 붙임, 페어그라스 마감 등 내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어 마감 등 바닥;아스타일 마감 창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

기호 1) 소매점(Mr.Pizza), 기호 2) 소매점(공실), 기호 3) 소매점(블루클럽), 기호 4) - 기호 6) 학원(G1Math 수학학원에서 호별 구분 없이 사용중), 기호 7) 학원(이스턴 플러스+), 기호 8) 학원(G1Math 수학학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로로, 남서측으로 노폭 약 6미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25) (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 토지의 표시 2;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지 거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60955 (3)

소재지: 경기도 파주시 목동동 1054, 목동프라자 1층 108호

신주소: 경기도 파주시 교하로159번길 33 (목동동)

용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

건물 사용승인일: 2016년 12월 7일

감정가: 427,000,000원

토지 면적: 14.96㎡ (약 4.53평)

토지 지분: 14.96㎡ (약 4.53평)

건물 면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물 지분: 36.4㎡ (약 11.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 파주시 목동동에 위치하며, "산내중학교" 북서측 인근 대로변에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용 건물, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

북서측으로 약 40미터 폭의 포장도로, 남동측으로 약 12미터 폭의 포장도로, 남서측으로 약 6미터 폭의 보행자도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

토지이용계획:

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로, 중로, 소로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 1월 12일 접수된 중소기업은행 근저당권(을4)이 말소기준권리입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

소멸 권리:

* 소유권 관련 등기: 갑1 (소유권보존), 갑4 (소유권이전), 갑25 (공유자전원지분 이전)

* 근저당권: 을5 (우리은행)

* 가압류: 갑27 (신용보증기금)

* 임의경매: 갑28 (중소기업은행, 본건 경매)

* 압류: 갑29 (국민건강보험공단)

등기부채권 총액:

약 45억 7천 7백 8십 5만 원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 3월 4일

* 배당신고일: 2026년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

건물 현황:

목동프라자는 2016년 준공된 건물로, 1층에 본건(108호)을 포함하여 총 8개 호실이 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

현재 이용 상태:

* 소매점 (Mr.Pizza, 블루클럽)

* 공실 (소매점)

* 학원 (G1Math 수학학원, 이스턴 플러스+)

주변 상권:

산내중학교 및 인근 아파트 단지를 배후로 한 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 대로변에 위치하여 유동인구 및 차량 통행이 많은 편입니다.

혐오시설:

주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

본건 인근에 산내중학교 등 교육시설이 있으며, 아파트 단지 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통:

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 우수하여 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도:

임차인 박 씨는 대항력이 없으나, 보증금 2,500만 원에 대한 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

상가 공실 위험:

현재 일부 호실에 공실이 존재하며, 상가 시장의 경기 변동 및 상권 변화에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역:

본건 토지는 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다. 보고서 작성일(2026년 7월 20일) 기준, 허가 기간 만료가 약 1개월 남았으나, 매각으로 인한 취득은 허가 구역 지정과는 별개로 진행될 수 있습니다. 다만, 관련 법규를 최종 확인하는 것이 필요합니다.

공동담보 물건:

본건은 채무 총액이 매우 큰 공동담보 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 및 낙찰가에 따라 본건의 낙찰가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 목동동에 위치한 대로변 근린상가로, 교육시설 및 주거 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후 문제는 크지 않을 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 명확합니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하며, 상가 특성상 경기 변동에 따른 공실 위험과 공동담보 물건과의 연관성을 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료를 앞두고 있어, 향후 거래 시 관련 법규를 확인하는 것이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 인근 아파트 단지 및 산내중학교 학생, 교직원 등 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 뛰어난 접근성 및 가시성: 대로변 위치로 차량 이용자 및 보행자에게 노출이 잘 됩니다.

* 신축 건물로 인한 관리 용이성: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 초기 투자 비용 외 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 다양한 업종 입점 가능성: 현재 학원, 소매점 등으로 활용되고 있으며, 추가적인 업종 전환을 통해 수익성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없습니다.

감정가는 427,000,000원입니다.

주변 시세, 임대 현황, 공실률, 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 수익률 분석에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 검토하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 384,300,000원 ~ 427,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.