나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60955 [2] 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 대로변 상업용 건물, 후면에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호외 7개호로서 사용승인일:2016.12.07 외벽;화강석 붙임, 페어그라스 마감 등 내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어 마감 등 바닥;아스타일 마감 창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

기호 1) 소매점(Mr.Pizza), 기호 2) 소매점(공실), 기호 3) 소매점(블루클럽), 기호 4) - 기호 6) 학원(G1Math 수학학원에서 호별 구분 없이 사용중), 기호 7) 학원(이스턴 플러스+), 기호 8) 학원(G1Math 수학학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로로, 남서측으로 노폭 약 6미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25) (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 토지의 표시 2;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지 거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60955 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 목동동 1054, 목동프라자 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 427,000,000원

토지면적: 14.96㎡ (약 4.53평)

건물면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 특이사항

* 공동담보 물건임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치함.

주변 지역은 대로변 상업용 건물, 배후의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

3.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

북서측으로는 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로는 노폭 약 12미터 포장도로, 남서측으로는 노폭 약 6미터 보행자도로에 각각 접하고 있음.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

대로3류(폭 25~30m), 중로3류(폭 12~15m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있음.

추가적으로 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

또한, 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있으나, 해당 지정 기간은 곧 만료될 예정임. (보고서 작성일 기준)

4. 권리분석

4.1. 권리관계

말소기준권리: 2022년 1월 12일 중소기업은행이 설정한 근저당권 (을4)

본건 부동산 임의경매는 2026년 4월 8일 중소기업은행에 의해 개시 결정됨.

등기부채권 총액은 4,577,850,000원임.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고)

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임차인의 정확한 임대차 관계 및 보증금, 차임은 미상임.

* 임대차 관계가 미상이므로, 실제 명도 진행 시 보증금 또는 권리관계를 재확인할 필요가 있음.

5. 상권분석

5.1. 상업지구 내 입지

본건이 위치한 목동프라자는 파주 운정신도시 내 상업지역에 자리하고 있음.

인근에 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 유동인구 확보 및 지역 상권 형성에 유리한 입지임.

주변에 소매점, 학원 등의 다양한 근린생활시설이 운영 중인 것으로 파악됨.

5.2. 지역 개발 및 잠재력

파주 운정신도시는 GTX-A 노선 개통, 운정테크노밸리 조성, 파주 메디컬 클러스터 구축 등 대규모 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

이는 상권의 확장과 더불어 잠재적 수요 증가로 이어질 수 있음.

5.3. 경쟁 환경

대로변 및 이면 도로변에 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 경쟁이 존재함.

하지만, 신도시의 지속적인 인구 유입과 생활 인프라 확충으로 인해 안정적인 수요 기반을 갖추고 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호함.

주변 아파트 단지 및 상업 시설 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

산내중학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 위치함.

6.2. 주변 환경

본건은 상업 시설과 주거 시설, 학교가 복합적으로 어우러진 지역에 위치함.

북서측 약 40m의 넓은 도로와 인접하여 개방감이 양호함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 조사 필요.

7.2. 토지이용 제한

토지거래허가구역 지정이 2026년 8월 25일부로 만료될 예정이나, 해당 기간 내 거래 시 허가 필요.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제를 고려해야 함.

7.3. 혐오시설 가능성 (주변 지역 조사 필요)

파주 운정신도시 지역에서는 과거 소각장, 분뇨 처리 시설 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있음.

본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 없으나, 매입 전 주변 지역에 대한 상세한 추가 조사 및 현장 확인을 통해 악취, 소음 등 잠재적인 환경 리스크를 파악하는 것이 권장됨.

8. 종합 의견

본건은 파주 운정신도시에 위치한 근린상가로서, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건임.

산내중학교 인근 대로변에 위치하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 높아 기본적인 상권 수요는 확보될 것으로 예상됨.

건물 상태는 사용승인일(2016.12.07) 기준 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호함.

다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 불확실성, 토지이용 제한, 그리고 광범위한 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 혐오시설 인접 가능성 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 사항임.

9. 투자 포인트

* 신성장 거점인 파주 운정신도시에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 대로변 상업지역에 위치하여 접근성 및 가시성 우수.

* 주변 배후 주거단지 및 학교 인접으로 안정적인 고객 확보 가능.

* 경매 절차상 인수되는 권리 부담이 적음.

10. 예상 입찰가

감정가: 427,000,000원

본건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 제반 권리가 소멸되는 임의경매 물건임.

주변 시세, 신도시 개발 호재, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

잠재적 리스크 요인(임대차 미상, 혐오시설 인접 가능성 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

본 물건의 투자 가치와 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.