나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103576 [4] 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '역삼역(2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호외 4개호로서
(사용승인일 : 2013.09.04.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호5는 현황 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 조사되었으며, 기호1~4는 각각 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 4): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103576 (4)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 423,000,000원

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.51㎡ (약 8.63평) (전용면적)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 '역삼역(2호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.03.24~, 외국인 등 지정기간 2025.08.26~2026.08.25.)에 해당됩니다.

3. 건물 정보

건축물대장 상 건축물명은 '역삼동 미까사 도시형생활주택'이며, 사용승인일은 2013년 9월 4일입니다.

건축구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 5층 건물 내 5층 504호에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

본 건물(미까사 도시형생활주택)의 연면적은 약 944.12㎡ (약 285.59평)이며, 대지면적은 약 472.4㎡ (약 142.92평)입니다.

4. 토지 정보

총 2필지 일단의 세장형 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 현황은 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

본건의 전유 부분에 해당하는 토지 면적은 17.78㎡ (약 5.38평)입니다.

5. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 우리은행 근저당권 (2013.10.22 접수)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (2025.08.14 접수)

* 동안산세무서장 압류 (2026.02.09 접수)

인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 전인수

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022.10.05

* 확정일자: 2022.10.06

* 배당신고일자: 2025.08.29

* 대항력: 없음

임차인 전인수는 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 신고를 하였으므로 배당표 확정 시 보증 순위에 따라 배당받게 됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 박장우 (2013.09.17)

* 근저당: 우리은행 (180,000,000원, 2013.10.22) - 말소기준권리

* 임의경매: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (750,000,000원, 2025.08.14) - 경매개시결정

* 압류: 동안산세무서장 (2026.02.09)

6. 상권분석

본건은 지하철 2호선 역삼역 인근의 역세권 상업 및 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 분포하고 있어 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

역삼역 일대는 강남의 주요 업무지구 중 하나로, 1인 가구 및 소형 주택에 대한 지속적인 수요가 있는 지역입니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 강남권 및 서울 주요 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 역세권 상업지역에 인접하여 마트, 백화점, 병원, 은행, 각종 음식점 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

8. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 전문 회사(에프더블유2503유동화전문유한회사)가 채권자이므로, 채권 양수도 과정의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나 210,000,000원의 보증금이 존재하며, 배당 순위에 따라 전액 회수되지 못할 가능성이 있습니다. 이 경우 낙찰자가 명도 협상 등 추가적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (최근 거래 사례: 루브르하우스 33.464㎡, 2026년 6월 4.8억원 거래 기준 시, 본건 28.51㎡ 환산 시 약 4.09억원 수준).

* 토지이용계획 제한: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등) 등의 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 강남이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 2013년 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 우수하여 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 대항력 없는 임차인의 보증금 문제 및 감정가 대비 시세 분석이 중요합니다.

10. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 역삼동 역세권이라는 강력한 입지 조건.

* 희소성: 강남 지역 소형 도시형생활주택의 희소성으로 인한 투자 가치.

* 안정적인 임대 수요: 풍부한 직장인 및 1인 가구 배후 수요.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 강남 지역 부동산의 꾸준한 가치 상승 잠재력.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 423,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 거래가 440,000,000원에서 480,000,000원 선에서 이루어졌습니다. (루브르하우스 33.464㎡, 2026년 6월, 4.8억원 거래 기준 시, 본건 28.51㎡ 환산 시 약 4.09억원 수준).

이러한 시세와 감정가, 권리관계(인수되는 보증금 없음)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 380,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해 시세보다 약 5~10% 낮은 가격인 390,000,000원을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.