나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103576 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '역삼역(2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호외 4개호로서
(사용승인일 : 2013.09.04.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호5는 현황 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 조사되었으며, 기호1~4는 각각 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 4): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 744-3번지에 소재한 역삼동미까사도시형생활주택 2층 207호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103576 (2)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층207호

* 신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로22길 45 (역삼동)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 344,000,000원

* 토지면적: 15.18㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

* 건축년도: 2013년 9월 4일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '역삼역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다. 본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(을1, 2013.10.22. 접수)보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 채권총액은 380,000,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 빈 이라는 임차인이 존재하나, 전입일자(2021.03.15)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 주택임차권(을2) 또한 말소 대상입니다. 본건은 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 역삼동 일대는 강남의 핵심 업무지구와 인접하여 직주근접성이 우수한 지역입니다. 지하철 2호선 역삼역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거지 역할을 하고 있습니다.

최근 2026년 6월 인근 거래 사례를 보면, 2017년에 건축된 '루브르하우스'(면적 33.464㎡)가 48,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,434만원의 시세에 해당합니다. 본건의 전용면적 24.33㎡를 적용 시, 유사한 신축 건물 기준으로는 약 34,900,000,000원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다. 따라서 본건의 감정가 344,000,000원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 지선 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 생활 편의시설로는 역세권에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등이 인접해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 주거 환경은 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 제공된 자료 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 이는 채권의 유동화일 뿐 낙찰자가 인수해야 할 추가 부담으로 이어지지는 않습니다. 토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다. (외국인 및 아파트 용도 관련 허가 사항 존재) 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강남구 역삼동의 역세권이라는 최상의 입지에 소재한 소형 도시형생활주택입니다. 건축된 지 10년 내외로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리 관계가 매우 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 소형 평형이라는 점은 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소로 작용할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 핵심 지역인 역삼역 초역세권에 위치하여 높은 가치를 지닙니다.

* 소형 평형: 1인 가구, 신혼부부 등 실수요는 물론, 임대 수익을 위한 투자 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 현저히 낮습니다.

* 시세 상승 잠재력: 강남 지역의 지속적인 개발과 수요 증가로 향후 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 건축 연도의 거래 사례(2017년식, 33.464㎡, 48,000만원 거래)를 분석한 결과, ㎡당 약 1,434만원의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(24.33㎡)에 이를 적용할 경우, 약 34,900,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

이러한 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 355,000,000원으로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 103.19% 수준으로, 치열한 경쟁이 예상될 경우 상향 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.