나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103576 [3] 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '역삼역(2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호외 4개호로서
(사용승인일 : 2013.09.04.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호5는 현황 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 조사되었으며, 기호1~4는 각각 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 4): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 역삼동미까사도시형생활주택 2층 208호입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103576 (3)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층208호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

* 건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 건축물 현황:

* 준공일: 2013년 9월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (해당 층: 2층)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 '역삼역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건의 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 주거 및 상업지 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있고 지하철 2호선 '역삼역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 10월 22일 접수된 우리은행 근저당 (180,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸 권리: 본 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (예: 지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 30일

* 확정일자: 2021년 3월 29일

* 배당신고일자: 2024년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본 경매에서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 박장우 (2013.09.17)

* 근저당: 우리은행 (180,000,000원, 2013.10.22, 말소기준권리)

* 주택임차권: 허준배 (170,000,000원, 2024.12.27, 말소)

* 임의경매: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (750,000,000원, 2025.08.14, 말소)

* 압류: 동안산세무서장 (2026.02.09, 말소)

* 등기부채권 총액: 350,000,000원

4. 상권분석

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동은 서울의 핵심 업무 지구와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 높은 유동인구와 다양한 비즈니스 기회를 제공합니다.

* 주변 시설: 본 건이 위치한 역삼동 744-3번지 일대는 다세대주택, 다가구주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 유동인구: 지하철 2호선 역삼역을 중심으로 출퇴근하는 직장인들과 지역 주민들의 꾸준한 유동인구가 존재하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 상권 특성: 역세권의 이점과 소형 주거 시설 위주의 특성이 결합된 복합적인 상권으로, 지역 내 소비 및 주거 수요가 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본 물건은 도시형생활주택으로, 24.58㎡(약 7.44평)의 전용면적을 제공하여 1-2인 가구의 거주에 적합한 주거 공간입니다.

* 편의시설: 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다양한 쇼핑몰, 레스토랑, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 편의: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정되어, 현대적인 주거 생활을 위한 편의성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 전문 유한회사가 채권자인 유동화 물건으로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었습니다. 이는 일반 경매와 유사한 절차를 따릅니다.

* 토지거래 허가 구역: 본 건이 속한 토지는 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.03.24. / 2025.8.26.~2026.8.25.). 향후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 매수 전에 이를 반드시 확인해야 합니다.

* 소형 면적: 건물 전용면적이 24.58㎡(약 7.44평)으로 협소한 편이므로, 단독 거주 또는 1-2인 가구 외의 수요에는 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 허 의 경우 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도 과정에서 보증금 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 최상급의 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다. 감정평가액 3억 4천 7백만원은 소형 면적임에도 불구하고 강남이라는 프리미엄을 반영한 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부 또한 문제없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래 허가 구역 지정과 같은 규제 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역세권이라는 탁월한 입지를 바탕으로 높은 임대 수요와 시세 안정성을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 가치: 강남 지역의 소형 주거 시설은 꾸준한 수요층을 확보하고 있어, 경기 변동에 비교적 둔감하며 안정적인 자산 가치를 유지할 가능성이 높습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 추가적인 법적 부담을 떠안을 염려가 없습니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로 인해 원활한 명도 진행이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 347,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 강남 지역 다세대주택의 실거래가가 평당 약 4,700만원 내외 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 평가됩니다. 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 본 건의 입지, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 보입니다. 경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 변동될 수 있으나, 340,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.