나이스옥션 법원경매 서산 2025타경656 [2] 충청남도 태안군 안면읍 승언리 543-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리 소재 '안면초등학교' 북동측 인근에 위치하며,주위는
전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 ""제시외 건부지 등""으로 이용중임.
기호(2) : 대체로 사다리형의 와녕사지로서, 현황 ""전기타 등"" 상태임.
기호(3) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 ""전 등""으로 이용중임.
기호(4) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 ""주거용 건부지 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남동측으로 로폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.
기호(2,3) : 지적상 맹지임.
기호(4) : 지적상 맹지이나, 본건 남동측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(2017-09-06), 도시지역, 자연녹지지역(2017-09-06), 중로2류(폭
15m~20m)(2017-01-15)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호(2) :계획관리지역(2017-09-06), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호(3) :계획관리지역(2017-09-06), 도시지역, 자연녹지지역(2017-09-06), 가축사육제
한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호(4) :계획관리지역(2017-09-06), 도시지역, 자연녹지지역(2017-09-06), 가축사육제
한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""건물감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

본건 기호(1)의 공부상 지목은 ""전""이나 현황 ""제시외 건부지 등""으로 이용중이고, 기호
(2)의 공부상 지목은 ""전""이나 현황 ""전기타 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 함석지붕 1층 건으로서
외벽 : 목재 및 황토 마감 등
내벽 : 목재 및 황토 마감 등
바닥 : 목재 마감 등

이용상태

""단독주택""으로 이용중임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

제시외 창고, 차고, 평가외 창고, 비닐하우스 등이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-현황 주거용 건부지 및 전 기타등
-목록 3,4 지상에 창고, 비닐하우스 1동이 소재함
-목록 2,3,4 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경656 (2)

소재지: 충청남도 태안군 안면읍 승언리 543-8

물건종별: 단독주택

토지면적: 1223.00㎡ (약 370평)

건물면적: 105.00㎡ (약 31.7평)

감정가: 236,734,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리 소재 '안면초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

접근성: 토지 일부(기호 1, 4)는 도로에 접하나, 기호(2,3)는 지적상 맹지임. 기호(1)은 약 10m 도로, 기호(4)는 약 3m 도로에 접함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2007-04-11 근저당권 (동대전농업협동조합)

매각으로 소멸되는 권리: 명시된 근저당, 근저당공동담보, 임의경매 개시결정 등 모든 권리사항은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 법정지상권 등 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인현황:

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1999-03-10

대항력: 있음

주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 1999년부터 거주 중이며 대항력을 갖춘 임차인이므로 인수 보증금은 없더라도 실제 점유 관계 및 명도 협의 시 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매/전월세 JSON 데이터는 안면읍 승언리 내 연립, 다세대, 빌라의 거래 사례를 보여주고 있습니다.

2026년 3월 거래 사례: 연립주택 (104.82㎡, 1990년 건축) 12,000만원.

2026년 3월 거래 사례: 다세대주택 (77.29㎡, 1992년 건축) 6,500만원.

2026년 6월 거래 사례: 다세대주택 (60.39㎡, 2005년 건축) 8,800만원.

토지 및 건물 가치: 본건은 단독주택으로, 주변 다세대/연립 주택과는 용도 및 규모가 다소 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 토지 면적이 넓고(약 370평) 현재 주거용 건부지 및 농경지로 이용 중임을 감안할 때, 토지 가치가 중요하게 고려될 것으로 보입니다. 감정가는 236,734,000원입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건 소재지 인근에는 안면초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 농경지가 많아 조용한 전원생활이 가능한 지역임. 안면도자연휴양림, 안면송림 등 자연 친화적인 시설들이 주변에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 일부(목록 2, 3, 4)는 농취증이 필요하며, 매각 결정기일까지 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으니 반드시 확인 및 준비해야 함.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 대항력을 갖춘 임차인(최 )이 존재하여 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

맹지: 토지 일부(기호 2, 3)가 지적상 맹지로, 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있으며, 도로 확보 방안을 검토해야 함.

제시외 건물: 목록 3, 4 지상에 창고, 비닐하우스 1동이 소재하는 등 공부와 현황이 다를 수 있으며, 일괄매각 대상에 포함됨.

토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 중로2류, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 370평)을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 농경지와 주거용 건부지로 이용 중이며, 주변이 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지, 대항력 있는 임차인 존재 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요함.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 370평의 넓은 토지를 활용하여 주택 신축, 증축, 농업 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있음.

관광지 인접: 안면도 내에 위치하여 관광객 유치 또는 전원주택 단지 조성 등 잠재적 가치가 있음.

비교적 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 합리적인 수준일 수 있어, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금)

감정가: 236,734,000원

주변 시세 및 본건의 특수사항(농취증, 맹지, 임차인 등)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성은 236,734,000원의 80% ~ 100% 수준에서 형성될 것으로 예상됨.

따라서, 189,000,000원 ~ 237,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 법원 현황 조사, 현장 조사 결과, 경쟁자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.