나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [18] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (18)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 6층 601호

건물 명칭: 푸른솔

총 층수: 6층 건물 중 6층

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

감정가: 254,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물 전유면적: 83.13㎡ (약 25.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

사용승인일: 2013년 02월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

북서하향 완경사 지대 내 지반을 조성한 세장형 토지로, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2013년 03월 18일 접수된 부산은행 근저당권 (채권금액: 430,000,000원)

등기부채권 총액: 530,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이* (이슬)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 26일

확정일자: 2023년 10월 18일 (등기부 요약 기준)

배당신고일자: 2025년 05월 23일

대항력: 없음

비고: 임차인 이*은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 공동주택, 주거용 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 또한, 개금골목시장 인근에 위치하여 전통적인 시장 상권의 이점도 누릴 수 있습니다.

4.2. 주거 및 업무 시설

건축물 정보상 본 건물의 주요 용도는 공동주택이며, 업무시설 및 제2종 근린생활시설로도 복합적으로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 개금골목시장이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 소매점 및 서비스 시설이 밀집한 근린생활시설이 풍부합니다.

5.2. 교통 및 접근성

도시철도 2호선 개금역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육 환경

본건 인근에 전포초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 이는 향후 건축법 등 관련 규제에 따른 문제가 발생할 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 특수물건 정보

본 사건은 중복사건, 유동화 물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이러한 특성은 경매 절차 및 물건 인수 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 및 민원 가능성

과거 개금동 미군 폐품처리장 부지(DRMO)에서 환경 오염 및 정화 작업이 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 부지는 체육시설 등으로 개발될 예정이나, 과거 환경 오염 이력이 있었던 점을 인지하고 있어야 합니다. (참고: 해당 부지는 본건 소재지와 인접하나 직접적인 영향은 없을 수 있음)

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 개금역 역세권에 해당하며 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 공부상 용도와 현황 이용이 다른 점은 있으나, 이는 주거용으로 통상적으로 사용되는 오피스텔에서 흔히 발견되는 경우입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적으며, 권리관계 또한 비교적 명확합니다. 전반적으로 안정적인 주거 및 투자 환경을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 개금역 역세권으로 교통 편리성 우수

* 주변 상권 및 편의시설 이용 용이

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 용이

* 현 주거용 사용이 일반적인 오피스텔로서 활용성 높음

* 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 통해 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

현재 유사 지역 오피스텔 시세 조사 결과, 전용면적 80-90㎡대의 오피스텔은 대략 2억 3천만 원에서 2억 7천만 원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 본 건의 감정가는 2억 5천 4백만 원이며, 인수되는 보증금이 없는 점과 명도 리스크가 적다는 점을 감안할 때, 현재 시세 및 시장 상황을 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 2천만 원 ~ 2억 4천만 원

상기 예상 입찰가는 시세 조사 결과와 일반적인 경매 투자 전략을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 심화, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.