나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [13] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (13)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층 404호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2013년 (사용승인일: 2013.02.22.)

감정가: 74,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87 평)

건물면적: 18.04㎡ (약 5.46 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 '푸른솔' 건물 4층 404호입니다. 주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 개금골목시장 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2013년 3월 18일자 부산은행의 근저당권(430,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 인수되는 권리는 없으며, 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 장재석

- 보증금: 52,500,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2019년 9월 23일

- 배당신고일자: 2024년 3월 26일

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무를 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 총 채권액 (등기부상)

482,500,000원

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 개금동 일대는 개금골목시장을 중심으로 상업 활동이 활발하며, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권이 활성화된 편입니다. 일반상업지역에 위치하므로 다양한 상업적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

건물 내 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 개금골목시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, '전포초등학교'가 가까워 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: '중복사건, 유동화물건, 공동담보' 등의 특수물건 정보는 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 소형 면적: 18.04㎡의 건물 면적은 1인 가구 또는 소형 투자에 적합하나, 일반적인 주택 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

* 작은 토지 지분: 6.20㎡의 토지 지분은 건물 면적에 비해 매우 작아, 토지 관련 권리 관계 및 추후 재건축 등에서 고려될 사항이 있습니다.

* 임대 현황: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 잔금 납부 후 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 소재한 2013년 준공의 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 입지적 강점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 18.04㎡의 매우 작은 전용 면적, 일반상업지역 내 위치, 그리고 복잡한 특수 물건 정보는 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2013년에 준공되어 비교적 최신 건물이므로 관리 상태 및 내부 시설 면에서 유리합니다.

* 우수한 입지: 개금역 역세권에 위치하며, 상업시설 및 시장이 인접하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 경매 절차 진행에 따른 위험 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능성: 작은 면적과 비교적 낮은 감정가를 통해 소액으로 투자 또는 실거주를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 74,000,000원입니다. 주변의 최근 실거래가 자료(2026년 4월)를 분석한 결과, 주로 1970년대~2000년대 초반에 건축된 연립/다세대 주택들이 39.67㎡에 3,900만원(약 983,000원/㎡), 44.83㎡에 6,000만원(약 1,338,000원/㎡) 수준으로 거래되었습니다.

본건은 2013년식의 비교적 신축 건물이며, '도시형생활주택'이라는 특성을 감안할 때 면적 대비 가격 형성이 다를 수 있습니다. 감정가는 18.04㎡에 74,000,000원 (약 4,101,000원/㎡)으로, 주변 오래된 주택들의 시세와 비교하면 상당히 높은 편입니다. 이는 신축 연도와 용도에 따른 차이일 수 있으나, 투자 결정 시에는 이러한 가격 괴리를 충분히 인지해야 합니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가의 90%~95% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 68,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.