나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [17] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경1183 (17)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층504호

구분건물: 도시형생활주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.198086857651333㎡ (약 1.87평)

건물면적: 18.04㎡ (약 5.46평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

사용승인일: 2013년 2월 22일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있음. (감정평가서 요약 상 '전포동'으로 기재되었으나, 본건 소재지는 '개금동'임)

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 70m, 최고 높이 100m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 3월 18일 부산은행 근저당 (430,000,000원)

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 소유권이전, 주택임차권(정욱진), 임의경매 개시결정 등기 등이 존재함.

주택임차인 정욱진은 2023년 5월 8일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없음. 따라서 임차인의 보증금 50,000,000원은 매수인에게 인수되지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리보다 늦은 주택임차권은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

전체 등기부채권 총액은 480,000,000원임.

1.3. 상권분석

본건은 부산진구 개금동에 위치하며, 주거용 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

인근에 개금골목시장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 잠재적인 개발 가능성이 있으나, 현재는 주거 및 근린생활시설 용도로 주로 이용되고 있음.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간임.

인근에 개금역(도시철도 2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 부산 시내 접근성이 양호함.

주변에 학교, 시장, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 편임.

건축물은 2013년 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있어 복잡한 권리관계가 예상되었으나, 권리분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없음.

토지이용계획상 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획규제가 적용되므로 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

주변 시세 분석 결과, 감정가(8,000만원) 대비 최근 실거래가(비교적 대형 평수)의 평당 가격이 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

작은 면적(18.04㎡)으로 인해 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한적일 수 있음.

본건 주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2013년식)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

등기부상 복잡했던 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건임.

다만, 감정평가액 8,000만원 대비 인근 실거래가(최근 2026년 4월 거래 기준)의 평당 가격이 크게 낮게 형성되어 있어, 시장 시세 조사를 통한 가치 판단이 필수적임.

향후 매각 여부 및 경쟁 상황에 따라 투자 가치가 달라질 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

신축(2013년식)에 가까운 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 상대적으로 적음.

도시철도 2호선 개금역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 부산 시내 접근성이 우수함.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있으나, 임대수익률은 별도 면밀한 검토가 필요함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원임.

제공된 최근 매매 정보(2026년 4월 기준)에 따르면, 유사 지역 내 연립/다세대 주택의 거래 단가는 ㎡당 약 98만원에서 165만원 수준으로 분석됨.

본건의 면적 18.04㎡에 이를 적용할 경우, 시장 시세는 약 1,770만원에서 2,980만원 범위로 추정됨.

본건 건물이 비교적 신축(2013년식)임을 감안하여, 보수적으로 ㎡당 150만원~200만원 수준을 적용하면, 예상 시세는 약 2,700만원에서 3,600만원 범위로 추정할 수 있음.

감정가 8,000만원과의 큰 괴리가 존재하므로, 실제 현장 조사 및 최근 거래 동향 추가 분석을 통해 보수적인 접근이 필요함.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 상기 추정 시세 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 가치 판단을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

현 시세 분석을 바탕으로 한 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준을 권장함. (이는 감정가와 상당한 차이가 있으므로, 실제 입찰 시 시장 상황을 면밀히 고려하여 신중하게 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.