나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [16] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (16)

1.2. 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층503호

1.3. 건물명: 푸른솔

1.4. 용도: 도시형생활주택

1.5. 감정가: 81,000,000원

1.6. 면적

1.6. 1. 토지면적: 6.56㎡ (약 2.0평)

1.6. 2. 건물면적: 19.08㎡ (약 5.8평) (전용면적)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 사용승인일: 2013년 2월 22일

1.10. 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '푸른솔' 5층 503호임. '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도 2호선 '개금역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리:

없음. (제공된 권리분석 정보에 따라 인수되는 보증금 합계 0원)

3.2. 말소기준권리:

2013년 3월 18일자 부산은행 근저당권 (을3)

3.3. 임차인 현황:

임차인: 우 (주택도시보증공사 임차권 승계)

보증금: 51,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 7월 31일

확정일자: 2015년 7월 31일

대항력: 없음

비고: 제공된 정보 상 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. (주의: 등기부상 말소된 것으로 표기되었으나, 제공된 권리분석상 대항력 없음을 기준으로 함)

3.4. 등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기 다수가 확인됨.

말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정임. (본건 경매 신청채권자: 부산은행)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징:

주거용 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역에 근린생활시설, 시장이 혼합된 복합 상권임.

4.2. 잠재적 가치:

개금역 인근으로 역세권의 이점을 가지며, 개금골목시장 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

5. 생활정보

5.1. 교통:

부산 지하철 2호선 개금역 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 운행.

5.2. 편의시설:

개금골목시장, 각종 상업시설, 전포초등학교 등 교육시설 인접.

5.3. 건물 상태:

2013년 사용 승인된 철근콘크리트 구조 건물임.

위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 등 기본 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계:

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항으로 인해 권리 분석 및 명도 과정이 복잡할 수 있음.

6.2. 토지이용 제한:

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

6.3. 도로 폭:

건물이 접한 도로 폭이 4미터로 다소 좁아 차량 통행 및 향후 건축 규제에 영향을 줄 수 있음.

6.4. 감정가 대비 시세:

제공된 주변 시세 자료 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요함.

6.5. 혐오시설:

주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 현재까지 파악되지 않음. (추가적인 현장 확인 권장)

7. 종합 의견

부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 편리한 교통과 상업시설 접근성이 장점임.

2013년 준공된 비교적 신축 건물이나, 복잡한 권리 관계 및 높은 감정가 책정은 유의할 필요가 있음.

권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 중복사건 등의 특수 물건 정보는 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주거 공간으로서의 잠재적 임대 가치.

개금역 및 개금골목시장 인근의 우수한 생활 인프라.

비교적 신축 건물(2013년 준공)로 인한 유지보수 용이성.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 단위 면적당 매매가는 약 1,000,000원 ~ 1,650,000원 수준으로 파악됨.

본건의 전용면적(19.08㎡)을 적용 시, 시장 가격대는 약 20,000,000원 ~ 31,500,000원 범위로 추정됨.

다만, 본건 건물의 준공년도(2013년)가 주변 비교 물건보다 신축인 점을 감안하더라도, 감정가(81,000,000원)와의 괴리가 크게 발생함.

따라서, 시장 시세를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있으며, 보수적인 관점에서 약 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. (이는 감정가 대비 약 43% ~ 55% 수준임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.