나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [9] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 정보

4.

5.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (9)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

6.

7. 1.2. 소재지 및 건물 현황

8.

9.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41, 푸른솔 3층 304호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 (사용승인일: 2013.02.22.)

10.

11. 1.3. 면적 정보

12.

13.

* 토지 면적: 6.20㎡ (토지 지분: 6.198086857651333㎡) (약 1.88평)

* 건물 면적: 18.04㎡ (건물 지분: 18.04㎡) (약 5.45평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

14.

15. 1.4. 기타 사항

16.

17.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

18.

19. 2. 입지조건

20.

21.

22. 2.1. 주변 환경

23.

24.

* 본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

25.

26. 2.2. 교통 상황

27.

28.

* 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통 수준임.

29.

30. 2.3. 법적 규제

31.

32.

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m), 상대보호구역.

33.

34. 3. 권리분석

35.

36.

37. 3.1. 등기부 현황

38.

39.

* 말소기준권리: 2013.03.18. 부산은행 근저당 (430,000,000원).

* 이후 등기된 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부상 채권 총액: 482,900,000원.

40.

41. 3.2. 임차인 현황

42.

43.

* 임차인: 김효빈 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 52,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022.02.21

* 확정일자: 2022.02.21

* 배당신고일자 (김효빈): 2025.04.11

* 대항력: 없음.

* 주의: 임차인은 대항력이 없으므로, 배당 순위에 따라 보증금을 배당받을 것으로 예상되나, 배당받지 못할 경우 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

44.

45. 3.3. 인수 권리

46.

47.

* 제공된 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 현재 지상권 등재는 확인되지 않음. 해당 권리에 대한 추가적인 확인이 필요함.

48.

49. 4. 상권분석

50.

51.

* 본 물건은 부산진구 개금동의 역세권에 위치하며, 주변에 주거용 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

* 개금역(지하철 2호선) 및 다수의 버스 노선 접근이 용이하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 개금골목시장, 상업시설 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

52.

53. 5. 생활정보

54.

55.

56. 5.1. 편의시설

57.

58.

* 개금골목시장, 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리함.

59.

60. 5.2. 교육시설

61.

62.

* 전포초등학교가 인근에 위치함.

63.

64. 5.3. 교통시설

65.

66.

* 지하철 2호선 개금역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 용이함.

67.

68. 5.4. 건물 설비

69.

70.

* 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

71.

72. 6. 잠재적 리스크

73.

74.

75. 6.1. 법적 리스크

76.

77.

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 명시되어 있어, 낙찰 후 해당 권리 확인 및 추가 부담이 있는지 면밀한 검토가 필요함.

78.

79. 6.2. 시장 리스크

80.

81.

* 제공된 주변 시세 정보는 본 물건(18.04㎡)보다 면적이 큰 연립/다세대 주택이므로 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 소형 주택의 시장 가격 변동성에 유의해야 함.

* 감정가는 79,000,000원이지만, 최근 시장 상황에 따른 실제 가치 재평가가 필요함.

82.

83. 6.3. 물건 자체 리스크

84.

85.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 받지 못할 경우 보증금 인수 가능성이 매우 낮음. 그러나 혹시 모를 명도 과정에서의 마찰 가능성은 존재함.

86.

87. 7. 종합 의견

88.

89.

* 본 물건은 부산진구 개금동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축 연도(2013년)를 자랑함.

* 권리 관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 다만, 초소형 면적이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 제공된 주변 시세 정보만으로는 본 물건의 정확한 시장 가치를 판단하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 유사 물건 비교 분석이 중요함.

* 해당 주소지 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설은 현재까지 확인되지 않음.

90.

91. 8. 투자 포인트

92.

93.

* 1인 가구 수요를 겨냥한 역세권 소형 주택으로서 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 권리 분석상 명확하고 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되는 점.

* 양호한 입지 조건 대비 현재 감정가가 합리적인 수준으로 판단될 경우 투자 매력 상승.

94.

95. 9. 예상 입찰가

96.

97.

* 본 물건의 감정가는 79,000,000원이며, 전용면적은 18.04㎡ (약 5.45평)임.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 예상 입찰가 범위를 제안함.

* 예상 입찰가 범위: 63,200,000원 ~ 71,100,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.