나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [10] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층401호

용도: 도시형생활주택

건물명: 푸른솔

층/호수: 4층 401호

건축년도: 2013년

감정가: 74,000,000 원

토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

건물면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내 4층 401호입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

토지이용상태: 북서하향 완경사 지대 내 지반을 조성한 세장형 토지로서, 공동주택, 주거용오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (부산은행, 2013.03.18. 접수, 430,000,000원)

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을3 근저당권, 갑3 소유권이전, 을4 주택임차권, 갑6 임의경매 등)

인수되는 권리: 조사된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

대항력: 없음

비고: 권리분석

* 임차인: 남

보증금: 52,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-24

확정일자: 2021-09-02

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음

비고: 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건 인근으로 개금골목시장 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

부동산 유형 및 특징: 본건은 도시형생활주택으로, 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 등이 복합된 건물 내에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 개금골목시장 등 재래시장 및 각종 상업시설 이용이 편리합니다.

주변 교육시설: '전포초등학교'가 인근에 소재하고 있습니다.

교통 접근성: 도시철도 2호선 '개금역' 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 교통이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

경매 관련 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

임대차 관련: 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

주변 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장애인 주간보호센터 등이 지역 내에 운영 중인 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2013년 사용승인)에 해당하는 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 특별한 권리는 없으나, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 경매 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리가 용이하며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

소형 면적: 17.52㎡의 전용면적은 1인 가구나 투자 목적의 임대 수익 창출에 적합할 수 있습니다.

편리한 입지: 개금역과 인접하고, 시장 및 상업시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 74,000,000원입니다. 본 물건은 2013년에 건축된 신축급 건물임에도 불구하고, 제공된 주변 매매 사례 자료(2002년식 건물 기준 약 546만원/평)와 비교 시 시세 정보 간의 간극이 존재하여 직접적인 시세 추정에는 한계가 있습니다.

하지만 신축 건물임을 고려하고, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 신축 건물의 가치를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.