나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [5] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 78,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

건물면적: 18.04㎡ (약 5.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, 푸른솔 건물 내 2층 204호입니다.

주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 부산은행 근저당 (을3, 2013.03.18. 접수)입니다.

등기부 현황상 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

본 경매 절차로 인해 근저당권(을3), 주택임차권(을4), 임의경매(갑6) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 황지미 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-03-21)

* 상기 임차인은 대항력이 없습니다. (주택임차권 등기 말소됨)

* 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물(2013년 사용승인)입니다.

건물 내에는 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변 지역은 주거지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 4월, 44.83㎡ 연립다세대(627-2번지)가 60,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 133.8만원)

* 2026년 4월, 39.67㎡ 다세대(633-10번지)가 39,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 98.3만원)

* 2026년 4월, 84.76㎡ 연립다세대(523-48번지)가 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 165.1만원)

제공된 주변 매매 정보의 면적과 건물 연식(1974년~2002년)이 본 물건(2013년 준공, 18.04㎡)과 다소 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 전반적으로 평당 가격대는 98만원에서 165만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 2013년 2월 22일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다.

건물에는 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기, 공동현관기설비 및 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 전포초등학교가 있으며, 개금역(도시철도 2호선)이 소재하여 교육 및 교통 접근성이 양호합니다.

또한, 주변에 개금골목시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

현재 제공된 정보 상 본 물건 주변에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 중에 있어, 관련 법적 절차 및 잠재적 변동 사항에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 황지미 씨의 보증금 50,000,000원이 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없으나 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 대항력 없음으로 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.)

토지이용계획상 높이 제한 등이 존재하므로 향후 건물 활용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2013년 준공)에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 것이 큰 장점입니다.

임차인 또한 대항력이 없어 명도 리스크가 낮을 것으로 판단됩니다.

감정가는 78,000,000원이나, 주변 유사 물건의 실거래가(면적 대비)와는 다소 차이가 있습니다. 하지만 건물의 신축 연식, 입지 조건, 권리 분석상 강점을 고려할 때 감정가 수준의 가치를 인정할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낙찰 시 권리 인수 부담이 전혀 없어 명도가 비교적 용이합니다.

도시형생활주택으로, 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

일반상업지역 내 위치하여 향후 건물 활용 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

채권자(에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 임의경매로 진행되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 78,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없으며 건물 연식이 비교적 신축인 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 인근의 비교 가능한 물건 시세가 제공된 데이터 상으로 본 건 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있어, 단독 입찰 시 또는 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 이하에서도 충분히 낙찰받을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 67,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.