나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [12] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경1183 (12)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층403호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

81,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 토지지분: 6.555404503546975㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.10. 주의사항

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

1.11. 특수물건정보

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '푸른솔' 건물 4층 403호에 위치합니다. 감정평가서상으로는 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있다고 기술되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내 4층 403호입니다. 건물 외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

2.4. 이용상태

본건 4층 403호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 북서하향 완경사 지대에 조성된 세장형 토지로, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2013년 3월 18일 접수된 부산은행 근저당권(을3)입니다. 이 근저당권 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 제향미의 승계인)

* 보증금: 52,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2022-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 부산은행 근저당권(을3)보다 늦은 시점에 설정된 주택임차권(을4)은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 정보

본 건물 '푸른솔'은 2013년 2월 22일 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 공동주택, 업무시설, 제2종 근린생활시설 등 다양한 용도로 복합 사용되고 있으며, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 개금동 지역의 연립다세대 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 1979년식 연립다세대(627-2번지, 44.83㎡) 1층이 6,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 133.8만원)

* 2026년 4월, 1974년식 다세대(633-10번지, 39.67㎡) 1층이 3,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 98.3만원)

* 2026년 4월, 2002년식 연립다세대(523-48번지, 84.76㎡) 3층이 14,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 165.2만원)

4.3. 본건과의 비교

본건은 전용면적 19.08㎡, 2013년식 도시형생활주택으로, 제공된 JSON 자료의 물건들과 건축 연식 및 면적에서 차이가 있습니다. 본건 건물은 JSON 자료의 물건들보다 비교적 최신 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 개금골목시장이 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

주변이 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등과 혼합된 주거 및 상업지역으로 형성되어 있습니다.

5.3. 교통 인프라

개금역(2호선)과 다수의 시내버스 노선이 인접하여 부산 시내 이동이 편리합니다.

5.4. 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 81,000,000원으로, 전용면적 19.08㎡ 기준 평당 약 424.5만원에 해당합니다. 이는 제공된 JSON 자료의 주변 시세(약 100~165만원/㎡)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다. 최신 건축 연식(2013년)을 감안하더라도 시장 가격과의 괴리가 커, 입찰 시 주의가 필요합니다.

6.2. 소형 면적

건물 면적이 19.08㎡로 매우 작아, 주로 1인 가구 또는 소형 사무실 임대에 적합할 것으로 보입니다. 이는 잠재적 수요층을 제한할 수 있습니다.

6.3. 복합 용도 건물

건물이 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있어, 향후 건물 관리나 유지 보수에 있어 이해관계자 간의 이견이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2013년에 건축되어 신축 연식에 대한 이점을 가지고 있습니다. 개금역 초역세권은 아니지만, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설도 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 시장 가격이 현저히 낮게 형성된 점, 소형 면적이라는 점 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리관계는 명확하며 인수할 권리는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2013년 준공)로 관리 상태 및 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적은 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 부산 도시철도 2호선 개금역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 81,000,000원입니다. 하지만 분석 결과, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. JSON 자료의 시장 가격과 본건 건물의 신축 연식(2013년)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 60,750,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 시장 가격과 감정가 사이에서 합리적인 수준으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.