나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [15] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경1183 (15) 부산지방법원

부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.991744321131078㎡ (약 2.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물지분: 20.35㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

건축물 정보:

건물명: 푸른솔

사용승인일: 2013.02.22

총 층수: 6층

해당 층: 5층 (502호)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.1. 입지조건

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층502호

주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (근저당권, 부산은행, 2013.03.18 접수, 말소)

기타 권리:

* 갑1: 소유권보존 (심성미, 2013.02.25)

* 갑2: 소유권이전 (한광동, 2013.03.18)

* 갑3: 소유권이전 (박경민, 2014.04.16)

* 을4: 주택임차권 (조수빈, 보증금 55,000,000원, 전입 2021.02.26, 확정 2021.02.08, 배당신고 2024.09.23, 대항력 없음, 말소)

* 갑6: 임의경매 (부산은행, 2025.03.24 접수, 413,722,378원, 말소)

인수 보증금 합계: 0원

낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-08

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 구성: 본 건물 '푸른솔'은 6층 건물로, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 복합 이용되고 있습니다. 본건 502호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

주변 환경: 공동주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설, 개금골목시장 등이 혼재되어 있으며, 지역 커뮤니티 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 개금골목시장이 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: '전포초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 부산 도시철도 2호선 '개금역'이 인근에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 용도: 공부상 용도와 현황 이용 용도에 대한 차이가 있을 수 있으나, 본건은 도시형생활주택으로 이용 중임을 확인하였습니다.

* 건축물 규제: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2013년 준공된 비교적 신축 건물로, 권리 분석상 인수해야 할 권리나 임차 보증금은 없습니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수 물건 정보가 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰을 통한 가격 조정 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권: 부산 도시철도 2호선 '개금역' 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 편의: 개금골목시장, 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 건물이 비교적 신축입니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 4월 기준):

* 개금동 627-2 (연립다세대, 44.83㎡): 60,000,000원 (㎡당 약 1,338,000원)

* 개금동 633-10 (다세대, 39.67㎡): 39,000,000원 (㎡당 약 983,000원)

* 개금동 523-48 (연립다세대, 84.76㎡): 140,000,000원 (㎡당 약 1,652,000원)

본건은 20.35㎡ (약 6.16평) 도시형생활주택이며, 5층에 위치합니다. 최근 실거래가 중 가장 유사한 면적대의 거래(39.67㎡, 39,000,000원)를 고려하면 ㎡당 약 1,000,000원 수준으로 환산 시 약 20,350,000원 내외가 됩니다.

감정가가 86,000,000원(㎡당 약 4,226,000원)으로 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 사항으로 인해 유찰 가능성이 높습니다.

보수적인 시세 적용 및 향후 유찰 가능성을 고려하여, 30,000,000원에서 40,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.