나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [11] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (11)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층402호

건물용도: 도시형생활주택

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.991744321131078㎡ (약 2.11평)

건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물지분: 20.35㎡ (약 6.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 (2013년 2월 22일 사용승인)

감정가: 86,000,000원

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41번지 '푸른솔' 4층 402호

주변환경: '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등과 혼재된 지역임.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지형상: 북서하향의 완경사 지반조성 세장형 토지 위에 건축됨.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 3월 18일자 부산은행 근저당권 (430,000,000원)

등기부현황:

* 소유권보존 (심성미, 2013.02.25)

* 소유권이전 (한광동, 2013.03.18)

* 근저당권 (부산은행, 2013.03.18, 말소기준권리)

* 소유권이전 (박경민, 2014.04.16)

* 임의경매 (부산은행, 2025.03.24, 말소)

채권 총액: 430,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 기재)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

공부와의 차이: 없음.

4. 상권분석

주변 시설: 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 개금골목시장 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있음.

교통 접근성: 개금역(2호선) 및 버스정류장이 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

집객 시설: 상업지역에 속해 있으며, 근린생활시설 및 시장 등이 인접하여 지역 상권의 역할을 함.

주변 매매 시세 분석:

제공된 주변 매매 JSON 정보에 따르면, 개금동 지역의 연립/다세대 주택 매매가는 면적과 건물 연식에 따라 큰 편차를 보임. 2026년 4월 거래 사례 중 44.83㎡는 6,000만원(약 133.8만원/㎡), 39.67㎡는 3,900만원(약 98.3만원/㎡), 84.76㎡는 1억 4,000만원(약 165.2만원/㎡)에 거래됨. 이와 같은 정보들을 종합하면, 제곱미터당 평균 시세는 약 132.4만원으로 추정됨.

5. 생활정보

건축물 용도: 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 내 일부 호실은 제2종근린생활시설(사무소) 및 업무시설(오피스텔)로도 이용되고 있음.

건물 상태: 2013년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되었고, 창호는 샷시 이중창 구조임.

설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 경보, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

주변 학군: '전포초등학교'가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있으며, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있음.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 인해 향후 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있음.

미소멸 권리: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 확인 필요.

시세 괴리: 제공된 JSON 주변 시세 정보(평균 약 132.4만원/㎡)가 본 물건의 감정가(8,600만원, 약 422.6만원/㎡)보다 현저히 낮음. 이는 주변 시세 정보의 대상 물건(주로 연립/다세대, 건축 연도 오래됨)과 본 물건(도시형생활주택, 2013년 준공)의 차이에서 기인하는 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당함. 개금역을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 시장이 있어 생활 편의성은 갖춘 편임. 권리관계는 비교적 명확하나, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건 정보와 임대관계 미상, 미소멸 권리 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임. 감정가는 86,000,000원임.

8. 투자 포인트

비교적 신축인 건물(2013년 준공)이라는 점.

도시철도 2호선 개금역 역세권 입지.

소형 면적(20.35㎡)으로 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 적합.

주변 시세와 감정가 간의 차이를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

시세 분석:

제공된 주변 매매 JSON 데이터상의 제곱미터당 시세는 약 132.4만원으로 추정되나, 이는 주로 연식이 오래된 연립/다세대 주택을 기반으로 한 것으로 보임. 본 물건은 2013년에 준공된 도시형생활주택으로서, 일반적으로 동일 면적이라도 신축성이 높고 관리 상태가 좋을 경우 더 높은 가치를 가짐. 따라서 JSON 데이터에 따른 환산가(약 2,696만원)는 본 물건의 실제 가치를 반영한다고 보기 어려움. 본 건물의 감정가 86,000,000원은 이러한 점들을 고려한 합리적인 수준으로 판단됨.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 86,000,000원

본 물건의 감정가격을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 80,000,000원에서 86,000,000원 사이의 입찰가를 제안함. 감정가 수준에서 낙찰받는 것이 유리할 수 있으나, 주변 시세 정보와의 괴리 및 임대관계 미상, 미소멸 권리 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.