나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [8] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층 303호

건축물명: 푸른솔

사용승인일: 2013년 2월 22일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 6층 건물

용도: 도시형생활주택

해당 층: 3층

전유면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물 총 면적 (집합건물 표제부): 528.07㎡ (약 159.72평)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.555404503546975㎡ (약 1.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 79,000,000원

1.3. 건축물 현황 요약

* 건축물대장상 용도: 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지상 층수: 6개 층

* 해당 호수: 3층 303호

* 전용면적: 19.08㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, '푸른솔' 건물 3층 303호입니다. 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 2호선 '개금역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 3월 18일 접수된 부산은행의 근저당권 (을3) 입니다.

* 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 보존 등기일: 2013년 2월 25일

* 최초 근저당권 설정일: 2013년 3월 18일 (금 430,000,000원)

* 최근 경매개시결정 등기일: 2025년 3월 24일 (부산은행, 413,722,378원)

* 집합건물 등기부상 총 채권액: 450,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최*

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 16일

* 확정일자: 2020년 10월 14일

* 배당신고일자: 2024년 4월 15일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

임차인 최*는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리인 근저당권 설정일(2013.03.18)보다 늦은 2020년에 전입하였으므로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 유사 지역 내 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 30일 거래된 44.83㎡ 연립다세대(1979년식)가 60,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 133.8만원)

* 2026년 4월 23일 거래된 39.67㎡ 다세대(1974년식)가 39,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 98.3만원)

* 2026년 4월 16일 거래된 84.76㎡ 연립다세대(2002년식)가 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 165.2만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2013년 준공된 신축 건물(푸른솔) 내 19.08㎡ 도시형생활주택으로, 제공된 주변 거래 사례(대부분 1970~2000년대 건축)보다 건축 연도가 훨씬 신축입니다.

제공된 거래 사례 중 가장 근접한 건축 연도(2002년) 및 평단가(약 165.2만원/㎡)를 적용하여 환산 시, 본건(19.08㎡)의 시장 가치는 약 3,150만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 79,000,000원으로, 평당 약 413만원에 해당하여, 제공된 주변 시세와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건 건물(푸른솔)의 신축성, 개별 호실의 상태, 또는 감정평가 시점의 시장 상황이 반영된 것으로 보입니다. 주변의 근린생활시설 및 상업 지역 특성을 고려할 때, 소형 주거 공간의 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 개금골목시장 등 전통시장 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 단지 남동측 인근에 전포초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 이 외에도 인근 지역에 다수의 학교가 위치합니다.

5.3. 건물 설비

* 위생, 급배수, 난방(도시가스), 화재탐지, 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 승강기 및 공동현관 출입 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임차인 최*는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 하지만 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우, 시간 지연 및 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도 관련 협의가 필수적입니다.

6.2. 중복사건, 유동화, 공동담보

* 중복사건: 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 통합 여부 및 진행 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 자산유동화전문회사(AMC) 등으로부터 채권이 이전된 물건으로, 채권자 변경 등 특수 관계가 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있어, 다른 공동담보물의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변에 특별히 인근 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 푸른솔 건물 내 도시형생활주택으로, 2013년 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 주변에 상업시설, 시장, 학교가 인접하여 생활 편의성이 우수하고 교통망도 양호한 편입니다.

권리분석상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수하는 보증금은 없어 권리관계는 명확합니다. 다만, 명도 절차가 원만하게 진행될 수 있도록 임차인과의 협의가 중요합니다.

제공된 주변 시세 데이터와 본건 감정가 간에 큰 격차가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 검토 및 현장 확인이 필요합니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2013년식)에 속하여 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구 수요가 있는 지역입니다.

* 개금역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 명도 후 공실 발생 시 재임대 또는 실거주 목적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 데이터에 따르면, 유사 면적의 오래된 건물 거래가는 3천만원대 수준으로 나타나, 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

그러나 본건은 2013년식의 신축 건물이며, 감정평가액을 기준으로 경매가 진행됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

시세 및 감정가의 차이가 크므로, 정확한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 85,000,000원

(단, 본 금액은 참고용이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.