나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [6] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (6)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층 301호

건물 종류: 도시형생활주택 (다세대주택)

토지 면적: 6.02㎡ (토지 지분 6.0194280347035125㎡, 약 1.82평)

건물 면적: 17.52㎡ (건물 지분 17.52㎡, 약 5.30평)

감정가: 73,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용 승인일: 2013.02.22

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '푸른솔' 3층 301호. '전포초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있음.

주변 환경: 공동주택, 주거용 오피스텔, 다양한 근린생활시설 및 개금골목시장 등 상업 시설과 복합적으로 형성되어 있음.

교통: 차량 진출입은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013.03.18. 부산은행 근저당권(금 430,000,000원)이 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

경매개시결정: 2025.03.24. 부산은행의 임의경매개시결정(채권액 413,722,378원)에 의해 본 경매가 진행됨.

주택임차권: 정명규(금 47,250,000원, 전입 2016.07.26, 확정 2016.07.26)의 주택임차권이 등기부상 말소되었으며, 대항력이 없음.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사(임차인 정명규 승계)

보증금: 47,250,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2016-07-26

확정일자: 2016-07-26

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 처리됨.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

물건지 주변: '전포초등학교' 남동측 인근으로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임. 개금골목시장이 가까워 생활 편의성은 높은 편임.

유사 물건 거래 사례:

2026년 4월 30일: 개금동 627-2번지 '반도' 연립다세대, 1층, 44.83㎡(약 13.5평), 6,000만원 거래 (평당 약 444만원)

2026년 4월 23일: 개금동 633-10번지 '국민' 다세대, 1층, 39.67㎡(약 12.0평), 3,900만원 거래 (평당 약 325만원)

2026년 4월 16일: 개금동 523-48번지 '청민하이빌' 연립다세대, 3층, 84.76㎡(약 25.6평), 14,000만원 거래 (평당 약 547만원)

분석: 제공된 최근 매매 사례를 보면, 유사한 연립/다세대 주택의 가격은 평당 약 325만원에서 547만원 수준으로 형성되어 있음. 본건의 건물 면적(17.52㎡, 약 5.3평)과 감정가(73,000,000원)를 평당 가격으로 환산하면 약 1,377만원/평으로, 유사 물건 거래가 대비 매우 높은 수준임. 이는 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사함. 본건은 2013년식으로 비교적 신축에 속하나, 거래 사례와의 가격 차이가 커서 신중한 접근이 필요함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 개금골목시장, 다수의 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

교육시설: 전포초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

의료시설: 주변 병원 및 의원 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

특수 물건: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 경매 절차가 복잡하거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

감정가 대비 높은 가격: 유사 물건 거래가 대비 평당 감정가가 현저히 높아, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮아질 가능성이 있음.

건물 노후화: 2013년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역 등으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

소음 및 주차 문제: 상업시설 및 시장 인근에 위치하여 소음이나 주차 공간 부족 등의 생활 불편이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상태로 판단되나, 특수 물건에 해당하므로 주의가 요구됨.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 잠재적 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

신축 건물이라는 장점은 있으나, 낮은 거래가와 높은 감정가의 괴리를 고려할 때 보수적인 투자 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

도시철도 2호선 개금역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

개금골목시장 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높을 수 있음.

권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없음.

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려하여, 시장 가격에 맞춰 매수 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 73,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본건(17.52㎡, 약 5.3평)의 평당 가격은 유사 물건 대비 현저히 높은 것으로 판단됨. 가장 최근의 고가 거래(84.76㎡, 2002년식)의 평당 단가를 적용하고, 본건의 신축 연식(2013년식)을 고려하여 시세 범위를 추정함.

최고가 거래 사례(평당 약 547만원)를 기준으로 계산 시, 본건 면적(5.3평)의 시세는 약 2,900만원 수준으로 추정됨. 본건 건물 연식이 더 최신임을 감안하여 이보다 약간 높은 가격을 고려할 수 있으나, 전반적인 감정가의 고평가 가능성을 배제할 수 없음.

따라서, 실제 시장 가치와 감정가 간의 괴리를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 45,000,000원

근거: 유사 물건의 시세 및 본건의 면적, 신축 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가(73,000,000원) 대비 약 48% ~ 62% 수준의 가격으로 접근하는 것이 합리적이라고 판단됨. 이 가격대는 시장에서 실제 거래될 가능성이 있는 범위로, 무리한 고가 입찰을 방지하고 안정적인 수익 확보를 목표로 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.