나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [4] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

* 감정가: 78,000,000원

1.2. 기타 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (4)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

* 건축물 정보: '푸른솔' 건물, 2013년 2월 22일 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물, 총 16개 호실.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 제반 대중교통시설은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 및 토지 특성

* 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 본건은 2층 203호입니다.

* 이용상태상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 토지는 북서하향 완경사 지대 내 지반을 조성한 세장형 토지로서, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 2013년 3월 18일 접수된 부산은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당권(말소기준), 임의경매개시결정 등기 등이 존재합니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 430,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민건

* 보증금: 46,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 8월 5일

* 확정일자: 2019년 8월 5일

* 배당신고일자: 2025년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김민건은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 본건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

* 부산진구 개금동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 개금역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 인근에 전포초등학교, 개금골목시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 다수의 공동주택 및 오피스텔이 밀집하여 배후 수요 확보에 유리합니다.

4.2. 시장 동향

* 제공된 최근 매매 정보는 개금동 일대의 연립/다세대 주택 거래 사례로, 건축 연도(1974년, 1979년, 2002년)와 면적(39.67㎡ ~ 84.76㎡) 등에서 본건(2013년 준공, 19.08㎡ 도시형생활주택)과 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 제공된 거래 사례들의 평당 가격은 약 325만원/평 ~ 545만원/평 수준입니다.

* 본건의 감정가는 19.08㎡(약 5.77평) 기준 7,800만원으로, 평당 약 1,351만원 수준에 해당합니다.

* 이는 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세보다 높은 편이나, 본건은 건축 연도가 훨씬 최신(2013년)이고 도시형생활주택이라는 점을 감안해야 합니다. 따라서 본건의 감정가는 해당 물건의 개별적인 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

4.3. 상권 특징

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 개금역 역세권으로 교통이 편리하여 직장인 등 1인 가구 수요를 흡수하는 데 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 도시철도 2호선 '개금역'과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 차량으로 주요 간선도로 진출입이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 개금골목시장, 각종 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 전포초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

5.3. 주거 환경

* 도시형생활주택으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 구조입니다.

* 2013년 준공 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/유동화/공동담보 물건

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 기재되어 있어 경매 절차 및 권리관계에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 면적 대비 감정가

* 본건은 19.08㎡의 소형 면적임에도 감정가가 7,800만원으로 책정되어 평당가 기준으로는 다소 높게 나타납니다. 주변 시세와 비교하여 과대평가 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

* 2013년 준공 건물이므로, 향후 관리 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무 (시뮬레이션 검색 결과)

* 제공된 정보 및 지도상으로 확인 시, 주변은 주로 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다. 인근 전포초등학교, 개금역 등을 고려할 때, 통상적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. (최종 현장 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며, 개금역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없어 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

* 다만, 19.08㎡의 소형 면적 대비 감정가가 7,800만원으로 책정되어 평당가 기준으로는 다소 높게 나타나므로, 주변 유사 물건과의 시세 비교 분석이 중요합니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 존재하나, 이는 경매 절차와 관련된 사항이며 낙찰자가 인수하는 권리에는 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통망

* 도시철도 2호선 개금역과 인접하고 주요 도로 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.2. 편리한 생활 인프라

* 인근 개금골목시장, 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

8.3. 권리 인수 부담 없음

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.4. 신축급 도시형생활주택

* 2013년 준공 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

8.5. 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이

* 19.08㎡의 작은 면적으로 1인 가구의 실거주용으로 적합하며, 임대 수익형 투자 상품으로도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 감정가는 19.08㎡ 기준 약 408.8만원/㎡ (평당 약 1,351만원) 수준입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세(평당 약 325만원 ~ 545만원)와는 상당한 차이가 있으나, 이는 건축 연식 및 주택 유형의 차이에서 비롯된 것으로 보입니다.

* 본건은 비교적 최신식 건물이며 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 95% 수준에서 고려할 수 있으며, 현 시세 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 65,000,000원 ~ 78,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 추가로 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.