나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [3] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 소재 푸른솔 2층 202호 도시형생활주택입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (3)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 84,000,000원 (8천 4백만원)

* 토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

* 건물면적: 20.35㎡ (약 6.15평) (전용면적)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

* 건물 사용승인일: 2013년 2월 22일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 제반 대중교통시설은 보통 수준입니다.

* 토지: 북서하향 완경사 지대 내 지반을 조성한 세장형 토지로서, 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 3월 18일자 부산은행 근저당권 (채권액 430,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 등기부채권(을구) 및 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 기재) - 해당 지상권의 구체적인 내용 및 존속 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 보증금이나 차임 등 구체적인 내용을 파악하기 어려워 인수 위험이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 주거용 건물과 상업용 시설이 혼합된 지역으로, 개금골목시장 등이 인접해 있어 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 본 건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 전체는 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 사용 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 도시철도 2호선 개금역 및 버스정류장 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 개금골목시장, 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '전포초등학교'가 인근에 위치합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 특수 물건 정보: 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 법적 또는 행정적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주하는 임차인의 보증금 및 대항력 유무 등이 불확실하여, 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, '임대관계 미상'이라는 점은 여전히 확인이 필요합니다.)

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 권리가 실제로 존재하고 소멸되지 않는다면 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 도로 접면: 서측 노폭 약 4미터 도로에 접해 있어, 대형 차량 진입이나 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 용도: 공부상 제2종근린생활시설 또는 업무시설로 등재된 호실이 있으나 현황 주거용으로 이용 중인 점은, 건물 전체의 관리 측면에서 고려할 사항입니다. (본 건 202호는 도시형생활주택으로 이용 중으로 기재되어 직접적인 문제는 없을 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 비교적 신축(2013년 준공)의 도시형생활주택으로, 역세권 입지를 갖추고 있어 주거 가치가 있습니다. 그러나 '중복사건, 공동담보, 유동화물건' 등의 특이사항과 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'의 존재 가능성, 임대관계 미상 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 특히, 감정가 8,400만원은 본건의 전용면적(20.35㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산진구 핵심 입지: 부산의 중심 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 교통 편리성: 도시철도 2호선 개금역을 이용할 수 있어 교통 환경이 우수합니다.

* 신축 건물: 2013년 준공된 건물로, 상대적으로 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 감정가 대비 시장 가격이 낮을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대 및 연립주택 매매 사례(2026년 4월~5월)를 분석한 결과, 면적당 거래가는 약 98만원 ~ 165만원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 전용면적은 20.35㎡이므로, 이를 바탕으로 추정 시 시세는 약 2,000만원 ~ 3,400만원 범위로 예상됩니다.

본건의 감정가 8,400만원은 위에서 추정한 시세 범위와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다. 또한, '중복사건, 공동담보, 유동화물건' 등의 복잡한 권리 관계와 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 가능성, '임대관계 미상' 등의 리스크를 고려하면, 유찰 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 조사 기반의 시세(약 2,000만원 ~ 3,400만원)를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 시장 조사 기반 예상 입찰가: 2,500만원 ~ 4,000만원

상기 예상 입찰가는 시장 조사를 기반으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 물건명세서 상세 검토 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 주변에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.