나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [2] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1183 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 72,000,000원

토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.0194280347035125㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

건물지분: 17.52㎡ (약 5.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

감정평가서 요약 요항표: 구분건물 감정평가 요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른솔' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음. (주: 감정평가서 요약에 '전포동'으로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 등기부등본 상 주소는 '개금동'임)

- 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내 2층 201호로서, 외벽: 화강석 및 스톤코트 등 마감, 창호: 샷시 이중창 구조임.

- 이용상태: 2층 201호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

- 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 북서하향 완경사 지대 내 지반 조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용 오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태등: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2024-06-12)(최고 높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계: 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동 177-41번지, '푸른솔' 아파트 단지 내 2층 201호

* 주변 환경: 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 개금골목시장 등이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 최근 외부 검색 결과, 해당 지역은 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 일반적인 도심 지역으로, 특별한 혐오 시설이 인접한 것으로 나타나지는 않았습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 개발 가능성: 일반상업지역에 해당하며, 최고 높이 제한 구역, 상대보호구역 등 관련 법규 적용을 받습니다.

* 교육: '전포초등학교'가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (주: 감정평가서 요약에 '전포초등학교'가 언급되었으나, 물건 소재지는 '개금동'이므로 실제 인근 초등학교는 추가 확인이 필요합니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을3), 2013-03-18, 부산은행, 금430,000,000원

* 소유권 관련:

* 소유권보존 (갑1): 2013-02-25, 심성미

* 소유권이전 (갑2): 2013-03-18, 한광동

* 소유권이전 (갑3): 2014-04-16, 박경민 (매매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신다빈

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없으므로, 경매 절차에서 후순위 권리 및 채권 변제 후 남는 금액이 있어야 배당받을 수 있으며, 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 인수 보증금은 없습니다.

* 기타 권리:

* 주택임차권 (을4): 2014-04-16 접수, 권리금액 50,000,000원. (말소: 말소)

* 임의경매 (갑6): 2025-03-24 접수, 권리자 부산은행, 권리금액 413,722,378원. (말소: 말소)

* 등기부채권 총액: 480,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요에 언급되었으나, 해당 물건에 대한 별도 기재 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상권입니다.

* 특히 '개금골목시장'이 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 소형 주택(도시형생활주택)으로서 1인 가구나 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 개금골목시장이 인접해 있어 장보기 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 도시철도 2호선 개금역이 도보권 내에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: '전포초등학교'가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (주: 감정평가서 요약에 '전포초등학교'가 언급되었으나, 물건 소재지는 '개금동'이므로 실제 인근 초등학교는 추가 확인이 필요합니다.)

* 기타: 건물은 2013년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의 설비(승강기, 도시가스 난방 등)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 채권 관계 확인이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미회수 가능성: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액 회수가 불확실합니다. 이는 법적 분쟁이나 추가적인 인수 사항은 없으나, 임차인의 상황에 따른 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 제공된 주변 매매 시세 정보에 따르면, 본건의 감정가(72,000,000원) 대비 단위 면적당 거래 가격이 현저히 낮을 가능성이 있습니다. (아래 시세 분석 참조)

* 건축물 연식: 2013년식으로 비교적 신축이나, 주변 시세 비교 시 연식이 오래된 건물들의 거래 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있어 시세 변동성에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 201호는 도시형생활주택으로서, 편리한 교통과 시장 인접성 등 생활 편의성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 2013년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

그러나 제공된 주변 매매 시세 정보에 따르면, 본건의 감정가 72,000,000원 대비 시장에서 거래되는 유사 면적/연식의 주택 시세가 현저히 낮을 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시에는 반드시 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 면밀히 조사하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 개금역 역세권 및 개금골목시장 인접으로 생활 편의성과 교통 여건이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 17.52㎡의 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 투자 수요에 적합합니다.

* 권리상 안전: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매수인이 인수할 보증금은 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 연식의 건물 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 다만, 가장 최근 거래된(2026년 4월) 84.76㎡ 면적의 물건이 140,000,000원(약 1,651,600원/㎡)에 거래된 사례를 기준으로, 본건(17.52㎡, 2013년식)의 시장 가치를 보수적으로 추정해 볼 수 있습니다.

- 최근 매매 시세 기반 추정 시장가: 17.52㎡ * 1,651,600원/㎡ = 약 28,935,632원

- 감정가: 72,000,000원

감정가와 최근 매매 시세 간에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정되었거나, 제공된 매매 정보가 본건과 직접 비교하기 어려운 특수성이 있음을 시사합니다.

본건은 권리상 인수 부담이 없으며, 입지가 양호함에도 불구하고 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 접근 (시장 시세 기반): 약 30,000,000원 ~ 35,000,000원

* 감정가 대비 고려 (약 50~60% 수준): 약 36,000,000원 ~ 43,200,000원

따라서, 본건의 투자 가치를 종합적으로 고려하여 약 35,000,000원에서 45,000,000원 사이 의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 동종 물건의 낙찰가율, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.