나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1251 [6] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층808호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

형태 및 이용상태

ㅇㅇ

인접 도로상태

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

제시목록 외의 물건

ㅇ

공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(학원)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (6)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층 808호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설)

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

토지 지분: 25.322㎡ (약 7.66평)

건물 면적: 100.80㎡ (약 30.49평)

건물 지분: 100.8㎡ (약 30.49평)

1.3. 기타 정보

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 제2종근린생활시설(학원)임

작성일: 2026-06-29

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 골드테라스1 건물 내 8층 808호입니다.

주변은 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 3,500세대 이상의 대규모 주거단지가 인접해 있습니다.

스타벅스 건너편에 위치하며, 반도유보라, 한양수자인, 푸르지오, 그린테라스 등 다양한 아파트 단지가 인근에 있습니다.

2.2. 교통상황

건물 인근 200m 이내에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물이 큰 대로변 사거리 코너에 위치하여 지역 주민들의 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 시설

본 건물은 학원 밀집 지역으로 알려져 있으며, 30개가 넘는 학원이 입점해 있습니다.

또한, 의료기관(안과, 내과, 소아과, 정형외과 등) 개원에 적합한 입지로 평가받고 있습니다.

내부에는 치과와 한의원이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

젊은 가족 세대의 수요가 풍부한 학군 중심지에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-13

확정일자: 2025-09-22

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

3.2. 인수 가능한 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 경우, 임차인의 대항력이 없어 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2021-12-22 접수된 태화새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1): 이동근

* 근저당권 (을1): 태화새마을금고 (말소기준권리)

* 근저당권 공동담보목록 (을2): 동울산세무서장

* 임의경매개시결정 (갑2): 태화

* 압류 (갑3): 동울산세무서장

등기부채권 총액: 4,242,480,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 속한 골드테라스1은 총 92개의 점포를 갖춘 복합 상가 건물입니다.

학원 밀집 지역으로, 스터디 카페나 어린이 대상 점포 운영에 유리한 입지입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

유동인구는 복합 연령대가 약 40%를 차지하는 것으로 파악됩니다.

건물 규모는 지하 2층, 지상 9층이며, 2022년 12월 입점 예정으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 경쟁 및 수요

주변 아파트 단지의 높은 거주자 수를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

특히, 젊은 가족 세대의 의료 수요가 풍부하며, 관련 병원 개원에 최적지라는 평가가 있습니다.

이미 다수의 호실에 임차가 완료되어 안정된 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

병원, 카페, 각종 판매점 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

건물이 학군 중심 입지에 위치하고 있어 학생들의 유동이 많을 것으로 예상됩니다.

실제로 해당 건물 내 또는 주변에 학원들이 다수 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이

본 물건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며, 실제 이용 또한 유사 업종일 가능성이 있습니다.

입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 및 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채권으로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 명도 문제

현 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 점유 관계의 변동 가능성에 대비하여 명도 관련 절차를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정동의 신축 상가 건물 내 구분 상가로, 대규모 아파트 단지를 배후로 한 안정적인 상권에 위치하고 있습니다.

학원 밀집 지역이라는 특징과 함께, 주변의 젊은 수요층을 대상으로 하는 의료기관 개원 등 다양한 업종의 잠재력이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 공부상 용도와 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물 (2022년 준공)으로 관리 부담이 적습니다.

* 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 학원 및 의료기관 등 특정 업종에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 임차인 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 넓은 건물 면적(100.80㎡)으로 다양한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 350,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 건물 상태, 업종별 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률과 시세 상승 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금(0원)은 고려 대상에서 제외됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 심층적인 권리 및 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.