나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1251 [4] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층802호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

형태 및 이용상태

ㅇㅇ

인접 도로상태

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

제시목록 외의 물건

ㅇ

공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (4)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층802호

건물명: 골드테라스1

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)임)

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 11월 17일

토지면적: 40.64㎡ (약 12.31평)

건물면적: 161.79㎡ (약 48.94평)

감정가: 581,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

울산광역시 북구 송정동에 위치하며, 송정지구 개발의 중심부에 자리하고 있습니다. 계획형 신도시로 정돈된 주거 환경과 함께 아파트 단지가 밀집되어 있어 배후수요 확보에 유리합니다. 국도 7호선 이용이 편리하며, 오토밸리, KTX 울산역세권 개발, 동해남부선 복선전철 등 광역교통망 개선이 예정되어 있어 울산 지역 및 부산, 포항으로의 연결성이 우수합니다. 또한, 송정역 개발 계획과 함께 지역 균형 발전을 목표로 하는 송정역세권 개발이 진행 중입니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 태화새마을금고의 근저당권(채권액 3,078,480,000원)입니다. 본 건 매각으로 인해 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 박용하 (박 )

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-05

확정일자: 2025-07-08

배당신고일자: 2025-09-26

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없으므로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 골드테라스1은 송정지구 내 메인 도로변에 위치하며, 약 1만 2천 세대의 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트와 인접해 있습니다. 건물은 총 92개 호실로 구성되어 있으며, 학원 밀집 상가로서 30개 이상의 학원이 입점해 있다는 정보가 있습니다. 또한, 제2종 근린생활시설 외에 교육연구시설, 운동시설 등으로도 활용이 가능하여 다양한 업종이 입점할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 울산 북구 문화센터가 예정되어 있어 유동인구 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

송정지구는 신도시답게 쾌적한 주거 환경을 자랑하며, 아파트 단지 밀집 지역으로 가족 단위 거주 비율이 높습니다. 교통망 확충으로 울산 내 이동이 용이하며, 대중교통 역시 점진적으로 개선될 것으로 보입니다. 주변에 송정복합문화센터가 건립될 예정이며, 다양한 체육시설(축구장, 풋살장, 게이트볼장 등)이 북구 전역에 분포하고 있어 생활체육을 즐기기에도 좋습니다.

* 주변 교통:

울산 북구 송정동 일대는 주요 간선도로 및 도로망 이용이 가능하며, 북구, 남구, 동구 등으로의 이동이 편리합니다. 송정역 개통이 임박했으며, 트램 2개 노선도 예정되어 있어 교통 편의성이 더욱 향상될 전망입니다.

* 편의시설:

대단지 아파트 밀집 지역으로 상업 시설이 형성되어 있으며, 하나로마트, 스타벅스 등이 인근에 위치합니다. 북구 문화센터 건립 예정 등 생활 편의시설이 지속적으로 확충되고 있습니다.

* 혐오시설:

현재 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 악취 민원이 있었던 음식물자원화시설(중산동)이나 삼산배수장(남구) 등은 본 물건지와 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 전체의 등기부채권 총액이 4,242,480,000원으로, 감정가 581,000,000원에 비해 매우 높아 채권 총액 부담이 상당합니다. 이는 향후 건물 관리 및 운영에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이(주의사항 1번: 공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)임)는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

울산광역시 북구 송정동 골드테라스1 상가 물건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)에 위치하며, 송정지구의 계획적 개발과 함께 형성된 신흥 상권의 중심부에 자리하고 있습니다. 아파트 단지가 밀집되어 풍부한 배후수요를 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 활용 가능한 용도 지정은 본 물건의 잠재적 가치를 높입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다는 점이 긍정적입니다. 다만, 등기부 상 채권 총액이 매우 높다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 내 상가로 양호한 상태의 시설 이용 가능.

* 송정지구 내 핵심 입지로 풍부한 배후수요 확보.

* 제2종 근린생활시설 외 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 용도 활용 가능성.

* 임차인 대항력 없어 인수되는 보증금 없음.

* 송정역 개통 및 복합문화센터 건립 등 개발 호재.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치와 향후 수익성을 고려해야 합니다. 본 물건의 감정가는 581,000,000원이나, 최근 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 추가적인 시장 조사, 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.