나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1251 [2] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

형태 및 이용상태

ㅇㅇ

인접 도로상태

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(학원)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태OOOOOOO (태화새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층306호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(학원))

감정가: 588,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.97㎡ (약 10.58평) / 토지지분: 34.968㎡

건물면적: 139.20㎡ (약 42.11평) / 건물지분: 139.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 제2종근린생활시설(학원)임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 북구 송정동의 신도시 개발 지역에 위치하며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

2.2. 교통상황

울산공항 및 국도 7호선과 인접해 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 울산 시내 이동이 용이합니다. 차량 이동 중심의 교통 구조를 갖추고 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 건축 허가를 받아 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. [cite: JSON]

2.4. 인접 도로상태

물건이 속한 골드테라스1 건물은 4거리 코너에 위치하고 있으며, 인근 200m 이내에 버스정류장과 횡단보도가 있어 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등의 용도로 활용이 가능합니다. [cite: JSON, 7] 송정지구 지구단위계획 구역 내에 포함되어 관리되고 있습니다.

2.6. 기타 참고사항

골드테라스1 상가 건물은 학원 밀집 지역으로 30개 이상의 학원이 운영 중이며, 스터디카페나 어린이 관련 업종에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 태화새마을금고의 근저당권입니다. [cite: registration details]

매각으로 인해 본 건물의 모든 권리(소유권보존, 근저당권, 근저당권공동담보, 임의경매, 압류)는 소멸될 예정입니다. [cite: registration details]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심주현 (마스킹 처리: 심 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-05-14

* 확정일자: 2024-05-14

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수되는 보증금은 없습니다. (대항력 있는 임차인이 없음)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 골드테라스1은 학원, 병원, 카페 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있는 상가 건물입니다. 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 학원 및 교육 관련 업종이 밀집해 있어 관련 업종 창업 시 유리할 것으로 보입니다. 송정지구는 신도시 개발에 따라 주거 인프라와 상업 시설이 함께 형성되고 있는 지역입니다. 상가 월세 시세는 전용면적 130~140평 기준 월 200~300만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 울산공항, 국도 7호선 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 교육: 신도시 내 학교 및 학원이 밀집되어 있어 교육 관련 인프라가 양호합니다.

* 편의시설: 송정 박상진 호수공원 등 녹지 공간과 스타벅스 등 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 주거: 대단지 아파트가 밀집한 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 상가 건물 특성상 경기 변동 및 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 경쟁 상가 현황을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 현재까지 조사된 바로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정동의 비교적 신축 상가 건물에 위치하며, 풍부한 아파트 단지 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 학원 등 교육 관련 업종이 밀집한 상권이라는 점에서 특정 업종에 대한 투자 잠재력이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 공동담보 물건이라는 점과 상가 공실 위험 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 수요 (아파트 단지 밀집)

* 학원 밀집 지역으로 교육 관련 업종에 유리

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용 승인)

* 명도 부담이 없는 권리 분석 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

감정가: 588,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 그리고 최신 경매 동향 분석이 필요합니다. 본 권리 분석 결과만으로는 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.