나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1251 [5] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층807호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

형태 및 이용상태

ㅇㅇ

인접 도로상태

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

제시목록 외의 물건

ㅇ

공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(학원)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (5)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층807호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설로도 활용 가능)

건물 명칭: 골드테라스1 주건축물제1동

호실: 807호 (8층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 감정평가액

감정가: 525,000,000원

1.3. 물건 현황

토지 면적: 37.98㎡ (약 11.49평)

건물 면적: 151.20㎡ (약 45.74평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 11월 17일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

울산광역시 북구 송정동에 위치한 신축 상가 건물 내 물건입니다.

송정지구는 울산의 마지막 택지개발지구로 불리며, 2004년부터 개발이 시작되어 2021년 3월에 택지개발사업이 마무리되었습니다.

국도 7호선 이용이 편리하며, 송정역 중심의 광역 교통망 개선이 예정되어 있어 지역 내 및 외부 이동이 용이합니다.

최근 스마트 도시 조성 사업이 완료되어 첨단 정보통신기술이 적용된 편리한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변은 신규 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집하고 있는 지역입니다.

골드테라스1은 이러한 아파트 단지들과 인접해 있어 배후 주거 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

또한, 주변에 학교 등 교육시설이 밀집해 있어 학원이나 교육 관련 시설 운영에 유리한 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당 (태화새마을금고, 금3,078,480,000원)

을2 근저당공동담보 (동울산세무서장, 금1,164,000,000원)

갑2 임의경매 (태화, 2,888,994,180원)

갑3 압류 (동울산세무서장)

상기 등재된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.3. 인수되는 권리

없음

3.4. 임차인 현황

임차인: 남

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2024-05-08

확정일자: 2025-09-22

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으며, 명도 대상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

송정지구는 최근 개발이 활발히 이루어진 지역으로, 주거 단지 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설 외에 교육연구시설, 운동시설로도 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다 [JSON].

인근에 30개 이상의 학원이 입점해 있거나 입점 예정인 학원 밀집 지역이라는 정보가 있어, 교육 관련 업종이 활성화될 수 있습니다.

또한, 지역 내 상가 시세는 평당 750만원부터 시작하며, 7% 이상의 수익률을 기대할 수 있다는 정보도 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

본 물건과 유사한 조건의 상가 물건들에 대한 구체적인 시세 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 부동산 중개업소를 통한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

송정지구는 국도 7호선 이용이 편리하며, 동해남부선 복선전철 송정역 개발이 예정되어 있어 광역 교통망 이용이 용이합니다.

스마트 도시 조성 사업의 일환으로 교통 제어 정보 시스템, 돌발 상황 관리 시스템, 신호·과속 단속 카메라 등이 설치되어 교통 효율성이 증대되었습니다.

울산 버스 정보 시스템을 통해 실시간 버스 도착 정보 확인이 가능하며, 스마트 버스 정류장 설치로 대중교통 이용 편의가 향상되었습니다.

5.2. 편의시설

상업 지구 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

골드테라스1 주변으로 주거 단지가 밀집해 있어 접근성이 좋습니다.

송정복합문화센터 착공 및 트램 노선 예정 등 지역 개발 호재가 있어 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

현재까지 파악된 권리 관계상, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

신규 개발 지역 특성상 건설 관련 소음이나 임시 시설물 등에 대한 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설의 존재는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 울산 북구 중산동에 음식물자원화시설이 있었으나 공공 복지 공간으로 전환된 사례가 있어, 향후 유사한 변화 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.3. 법규 관련 리스크

건축물대장상 '제2종근린생활시설(학원)'로 표기되어 있으나, 기타 용도로 '교육연구시설', '운동시설' 등이 기재되어 복합적인 용도 활용이 가능합니다 [JSON].

만약 실제 이용 용도가 건축물대장상 용도와 다르거나, 향후 용도 변경 등에 따른 행정 처분이나 이행강제금 부과 가능성이 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 골드테라스1 빌딩 내 8층 807호 상가입니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 총 92개 호실 중 하나이며, 면적은 151.20㎡ (약 45.74평)입니다.

감정가는 525,000,000원이며, 매각으로 인한 모든 선순위 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점 또한 투자자에게 유리한 요소입니다.

송정지구라는 신규 개발 지역의 입지적 이점과 함께, 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

투자 가치: 울산 송정지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

안정성: 모든 선순위 권리가 말소되어 권리 인수 부담 없음.

활용성: 건축물대장상 제2종근린생활시설 외 교육연구시설, 운동시설 등 다용도 운영 가능 [JSON].

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 기대.

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리비 및 수리비 부담이 적을 것으로 예상됨.

교육 특화 상권: 주변에 학원 밀집 지역이라는 점이 교육 관련 업종에 유리하게 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 525,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 아래 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 주변 유사 상가 물건의 실거래가 및 임대 시세

- 향후 예상되는 임대 수익률 및 투자 회수 기간

- 명도에 소요될 예상 기간 및 비용

- 낙찰 후 예상되는 부동산 가치 상승률

- 권리 분석 외 잠재적 리스크(용도 준수, 시설 유지 보수 등)

단순 감정가 대비 저가 매수보다는, 실질적인 가치 평가와 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.