나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1251 [3] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

형태 및 이용상태

ㅇㅇ

인접 도로상태

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

제시목록 외의 물건

ㅇ

공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(학원)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 5층502호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(학원))

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 제2종근린생활시설(학원)임. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설/교육연구시설/운동시설이 기재되어 있어 다양한 업종으로 활용 가능함.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 599,000,000원

토지면적: 40.64㎡ (약 12.30평)

토지지분: 40.643㎡ (약 12.30평)

건물면적: 161.79㎡ (약 48.95평)

건물지분: 161.79㎡ (약 48.95평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 특성

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 골드테라스1 건물 내 5층 502호에 소재하고 있습니다. 건물은 총 지하 2층, 지상 9층 규모이며, 철근콘크리트 구조로 2021년 11월 17일에 사용 승인되었습니다. 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 약 92개의 호실을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 분석

울산광역시 북구 송정동 일대는 신도시 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 신축 아파트 단지들이 밀집하여 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 북구는 울산광역시에서 면적이 가장 넓은 자치구이며, 송정지구 택지개발을 통해 스마트 도시 인프라 구축도 이루어지고 있습니다. 북울산역 역세권 개발 사업도 계획되어 있어 향후 지역 발전 잠재력이 있는 곳입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-02

확정일자: 2025-09-18

배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액이 없어 낙찰자가 부담할 임차 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 이동근 (2021-12-22)

* 근저당: 태화새마을금고 (3,078,480,000원) - 말소기준권리

* 근저당공동담보: 동울산세무서장 (1,164,000,000원) - 말소

* 임의경매: 태화 (2,888,994,180원) - 말소

* 압류: 동울산세무서장 - 말소

등기부채권 총액: 4,242,480,000원

매각으로 인하여 위의 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 등기부 요약상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 일반적으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 개요

본 물건이 위치한 울산 북구 송정동은 신흥 상권으로 발달하고 있는 지역입니다. 특히 골드테라스1 건물은 '학원 밀집상가'로 특징지어지며, 다양한 업종의 임대 및 분양 가능성을 가지고 있습니다. 송정지구는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 업종 적합성 (근린상가, 학원)

건축물대장상 '제2종근린생활시설' 및 '교육연구시설'로 활용 가능한 점은 학원 밀집 상가라는 특징과 잘 부합합니다. 또한 '제1,2종근린생활시설', '운동시설' 등 다양한 용도로 활용이 가능하여, 학원 외에도 일반 상가, 사무실, 소매점 등 다양한 업종의 임대가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

울산광역시 북구 송정동은 동해남부선과 국도 제7호선, 울산공항이 인접한 교통의 요충지에 위치합니다. 주요 간선도로 및 도로망을 이용한 울산 내 지역 간 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 점진적으로 개선되고 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 편의시설

송정동 일대는 신도시 개발과 함께 주거 중심의 인프라가 형성되고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 개발 중이거나 입점하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5.3. 교육시설

본 물건의 용도가 교육연구시설로도 활용 가능하며, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 학원 및 교육 관련 시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 북구 지역의 중학교 학업성취도 또한 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용

공부상 '제2종근린생활시설(학원)'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 기타 용도에 '제1,2종근린생활시설/교육연구시설/운동시설'이 포함되어 있어 용도 변경이나 업종 전환 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 요인

신규 개발 지역 특성상 장기적인 공실 위험이나 상권의 성장 속도를 고려해야 합니다. 또한, 현재 송정지하차도 개설 사업에서 토지 보상 지연으로 준공이 2026년 12월로 연기되는 등 일부 기반 시설 확충에 시간이 소요되는 점은 단기적인 접근성에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 이와 관련하여 직접적인 본 물건의 가치 하락을 야기할 만한 혐오시설 등 부정적인 요소는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산 북구 송정동 골드테라스1 건물 내 5층 502호는 상업 및 교육 시설로 활용 가능한 근린상가 물건입니다. 신흥 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 확보되어 있으며, 학원 밀집 상가로서의 입지적 강점을 가집니다. 다수의 권리 관계가 정리되는 조건부 낙찰 가능성이 높으며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 투자 리스크를 줄여줍니다. 다만, 신규 개발 지역의 상권 성장 추이와 향후 공실 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 내 위치 및 비교적 넓은 전용 면적 (약 48.95평)

* '근린상가' 및 '교육연구시설' 등 다양한 용도로 활용 가능

* 학원 밀집 상가로서의 고정적인 수요 기대

* 정리되는 다수의 권리 관계로 명확한 권리 분석

* 인수할 임차 보증금이 없어 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 599,000,000원입니다. 현재까지 파악된 권리 분석상 인수 부담이 없으며, 건물 용도 또한 다양하게 활용 가능하다는 장점이 있습니다. 신흥 상권의 성장성과 주변 시세, 그리고 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 접근을 위해 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 유연하게 결정하는 것을 권장합니다. (별도 희망 입찰가 산정은 불가합니다.)1.물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 5층502호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(학원))

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 제2종근린생활시설(학원)임. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설/교육연구시설/운동시설이 기재되어 있어 다양한 업종으로 활용 가능함.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 599,000,000원

토지면적: 40.64㎡ (약 12.30평)

토지지분: 40.643㎡ (약 12.30평)

건물면적: 161.79㎡ (약 48.95평)

건물지분: 161.79㎡ (약 48.95평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 특성

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 골드테라스1 건물 내 5층 502호에 소재하고 있습니다. 건물은 총 지하 2층, 지상 9층 규모이며, 철근콘크리트 구조로 2021년 11월 17일에 사용 승인되었습니다. 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 약 92개의 호실을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 분석

울산광역시 북구 송정동 일대는 신도시 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 신축 아파트 단지들이 밀집하여 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 북구는 울산광역시에서 면적이 가장 넓은 자치구이며, 송정지구 택지개발을 통해 스마트 도시 인프라 구축도 이루어지고 있습니다. 북울산역 역세권 개발 사업도 계획되어 있어 향후 지역 발전 잠재력이 있는 곳입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-02

확정일자: 2025-09-18

배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액이 없어 낙찰자가 부담할 임차 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 이동근 (2021-12-22)

* 근저당: 태화새마을금고 (3,078,480,000원) - 말소기준권리

* 근저당공동담보: 동울산세무서장 (1,164,000,000원) - 말소

* 임의경매: 태화 (2,888,994,180원) - 말소

* 압류: 동울산세무서장 - 말소

등기부채권 총액: 4,242,480,000원

매각으로 인하여 위의 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 등기부 요약상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 일반적으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 개요

본 물건이 위치한 울산 북구 송정동은 신흥 상권으로 발달하고 있는 지역입니다. 특히 골드테라스1 건물은 '학원 밀집상가'로 특징지어지며, 다양한 업종의 임대 및 분양 가능성을 가지고 있습니다. 송정지구는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 업종 적합성 (근린상가, 학원)

건축물대장상 '제2종근린생활시설' 및 '교육연구시설'로 활용 가능한 점은 학원 밀집 상가라는 특징과 잘 부합합니다. 또한 '제1,2종근린생활시설', '운동시설' 등 다양한 용도로 활용이 가능하여, 학원 외에도 일반 상가, 사무실, 소매점 등 다양한 업종의 임대가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

울산광역시 북구 송정동은 동해남부선과 국도 제7호선, 울산공항이 인접한 교통의 요충지에 위치합니다. 주요 간선도로 및 도로망을 이용한 울산 내 지역 간 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 점진적으로 개선되고 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 편의시설

송정동 일대는 신도시 개발과 함께 주거 중심의 인프라가 형성되고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 개발 중이거나 입점하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5.3. 교육시설

본 물건의 용도가 교육연구시설로도 활용 가능하며, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 학원 및 교육 관련 시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 북구 지역의 중학교 학업성취도 또한 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용

공부상 '제2종근린생활시설(학원)'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 기타 용도에 '제1,2종근린생활시설/교육연구시설/운동시설'이 포함되어 있어 용도 변경이나 업종 전환 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 요인

신규 개발 지역 특성상 장기적인 공실 위험이나 상권의 성장 속도를 고려해야 합니다. 또한, 현재 송정지하차도 개설 사업에서 토지 보상 지연으로 준공이 2026년 12월로 연기되는 등 일부 기반 시설 확충에 시간이 소요되는 점은 단기적인 접근성에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 이와 관련하여 직접적인 본 물건의 가치 하락을 야기할 만한 혐오시설 등 부정적인 요소는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산 북구 송정동 골드테라스1 건물 내 5층 502호는 상업 및 교육 시설로 활용 가능한 근린상가 물건입니다. 신흥 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 확보되어 있으며, 학원 밀집 상가로서의 입지적 강점을 가집니다. 다수의 권리 관계가 정리되는 조건부 낙찰 가능성이 높으며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 투자 리스크를 줄여줍니다. 다만, 신규 개발 지역의 상권 성장 추이와 향후 공실 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 내 위치 및 비교적 넓은 전용 면적 (약 48.95평)

* '근린상가' 및 '교육연구시설' 등 다양한 용도로 활용 가능

* 학원 밀집 상가로서의 고정적인 수요 기대

* 정리되는 다수의 권리 관계로 명확한 권리 분석

* 인수할 임차 보증금이 없어 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 599,000,000원입니다. 현재까지 파악된 권리 분석상 인수 부담이 없으며, 건물 용도 또한 다양하게 활용 가능하다는 장점이 있습니다. 신흥 상권의 성장성과 주변 시세, 그리고 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 접근을 위해 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 유연하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.