나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12351 [2] 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근에 소재하며 주변은 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 2층으로 주요마감은
외벽 : 석재, 페인팅
내벽 : 벽지
창호 : 방화문 등임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 도시가스 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형지로 아파트 및 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

서측 왕복2차로에서 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

세대별평면도는 일련번호1(203호), 일련번호2(206호),일련번호3(211호)가 모두 같은형태이며
2층평면도의 호실표시와 비교하면 일련번호1(203호)와 일치하고 북향기준으로 일련번호2(206
호)는 일련번호1(203호)의 상하대칭, 일련번호3(211호)은 일련번호2의 좌우대칭형태이므로
일련번호1(203호)의 세대별평면도 한장으로 같은 면적의 세대별평면도로 모두 등록한 것으로
보입니다.

세대별평면도로 본건의 위치를 특정하기는 불가능하여, 2층평면도의 호실표시와 현황 현관호
실표시가 일치하므로 이를 근거로 본건의 위치를 특정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시
재확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

1.오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12351 (2)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층206호

용도: 오피스텔

건축년도: 2015년

감정가: 78,000,000원

토지면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

건물면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (본건 강제경매 개시 결정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층206호

* 주위환경: 평산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 서측 왕복 2차로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (비엔케이저축은행, 2021-05-11 접수, 15,600,000원)

* 인수되는 권리:

* 을10 주택임차권 (박창진)

* 보증금: 75,000,000원

* 전입일자: 2021-03-10

* 확정일자: 2021-02-02

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 보증금 75,000,000원을 인수해야 합니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수한다는 의미이므로 주의가 필요합니다.

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리인 을9 근저당권을 포함하여, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑21, 갑22 압류 및 가압류, 갑26 강제경매(본건 경매개시) 등 등기부 상의 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 평산동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 평산초등학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 수요가 존재할 수 있습니다.

* 오피스텔 밀집 지역이 아니므로, 공실 위험보다는 개별적인 임차 수요 파악이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서측 왕복 2차로를 통한 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 평산초등학교 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등이 인접해 있어 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 박창진 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 배당이 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공동담보 경매: 물건 정보에 '공동담보'가 언급되어 있어, 동일 채무에 대한 다른 부동산의 경매 진행 여부 또는 본건이 여러 부동산 중 하나로 묶여 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 세대별 평면도와 실제 호실 위치 특정에 대한 불확실성이 언급되었습니다. 현장 방문 시 도면과 실제 현황을 반드시 대조 확인해야 합니다.

* 오피스텔 관리: 오피스텔의 경우, 노후화에 따른 관리비 연체, 시설 관리 상태 등이 임대 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 평산동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 78,000,000원입니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 박창진 씨의 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이로 인해 실제 투자 금액(입찰가+인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다. 공동담보 경매 가능성, 공부와의 차이 등 추가적인 확인이 필요한 사항도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 평산동 지역의 잠재적 개발 가치: 지역 경제 활성화 및 도시 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 학교 인접성: 평산초등학교와 인접하여 가족 단위 임차 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 인수 보증금 고려 시 시세 대비 저가 취득 가능성: 임차 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 경우, 시장가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 존재합니다. (단, 이를 위해서는 임차인 보증금 전액이 배당으로 충당되는 것이 전제되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 추정 시장가치: 약 78,000,000원 (감정가 및 최근 거래 정보 기반 추정)

* 인수해야 할 임차 보증금: 75,000,000원

* 시세분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 장원하이드파크의 전용면적 74.39㎡ 오피스텔이 2024년 1월 18일 100,000,000원(1억원)에 거래된 것으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 평당 약 444만원의 시세를 적용하면, 본건의 전용면적 57.88㎡(약 17.51평)의 시장 가치는 약 77,770,000원에서 78,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 추정 시장가치(78,000,000원)에서 인수해야 할 임차 보증금(75,000,000원)을 제외하면 3,000,000원이 됩니다.

그러나 이는 매우 공격적인 입찰가 산정 방식이며, 다음과 같은 점을 반드시 유의해야 합니다.

- 만약 본 경매에서 발생하는 배당액으로 임차인의 보증금 75,000,000원을 전액 충당하지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

- 따라서, 실제 낙찰가가 75,000,000원보다 낮게 결정될 경우, 낙찰자는 추가적인 금액을 부담해야 할 위험이 있습니다.

- 안전한 투자를 위해서는 낙찰가와 인수 보증금의 합이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서, 임차인 보증금 전액이 배당될 수 있는 금액(최소 75,000,000원 이상)을 총 부담액으로 고려해야 합니다.

제안:

위험성을 충분히 인지하고, 공격적인 입찰을 원하시는 경우 3,000,000원 ~ 5,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있습니다. 단, 이는 보증금 전액 배당을 전제로 한 제안이며, 낙찰 후 보증금 인수 위험에 대한 대비가 필요합니다.

보다 안정적인 투자를 위해서는, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 총 부담액을 75,000,000원 이상으로 설정하고, 그 안에서 적정 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설(예: 유해 시설, 대규모 공장 단지 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 수 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.