나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12351 [3] 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근에 소재하며 주변은 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 2층으로 주요마감은
외벽 : 석재, 페인팅
내벽 : 벽지
창호 : 방화문 등임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 도시가스 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형지로 아파트 및 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

서측 왕복2차로에서 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

세대별평면도는 일련번호1(203호), 일련번호2(206호),일련번호3(211호)가 모두 같은형태이며
2층평면도의 호실표시와 비교하면 일련번호1(203호)와 일치하고 북향기준으로 일련번호2(206
호)는 일련번호1(203호)의 상하대칭, 일련번호3(211호)은 일련번호2의 좌우대칭형태이므로
일련번호1(203호)의 세대별평면도 한장으로 같은 면적의 세대별평면도로 모두 등록한 것으로
보입니다.

세대별평면도로 본건의 위치를 특정하기는 불가능하여, 2층평면도의 호실표시와 현황 현관호
실표시가 일치하므로 이를 근거로 본건의 위치를 특정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시
재확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

1.오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 211호

울산지방법원 2025타경12351 (3)

부동산 강제 경매 물건입니다.

경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층 211호에 소재하고 있으며, 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

감정가는 76,000,000원이며, 토지 면적은 11.81㎡(약 3.57평), 건물 면적은 57.88㎡(약 17.51평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 근로복지공단입니다.

본 물건의 주요 특징으로는 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 경매 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경:

경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측 왕복 2차로 도로와 접하고 있어 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2021년 10월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑9)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

임차인 오 (을9 주택임차권)이 있으며, 보증금 75,000,000원, 전입일 2021년 7월 23일, 확정일자 2021년 6월 17일입니다. 대항력이 있으며, 본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

기타 권리:

갑구의 압류, 가압류(갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20, 갑21, 갑22, 갑24) 및 을구 9번 임차권 등기 이후 접수된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

권리분석 요약:

대항력 있는 임차인 오 의 보증금 75,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 양산시 평산동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 평산초등학교와 인접하여 학군 배후 수요가 있습니다. 또한, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변에 대규모 공장이나 산업단지가 있다면 직장인 수요 또한 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부:

주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 평산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서는 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설:

근린생활시설이 주변에 분포하며, 평산초등학교가 인접해 있습니다.

주변 환경:

공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수:

본 물건은 대항력 있는 임차인 오 가 존재하며, 임대차보증금 75,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 현금 지출이 발생할 수 있음을 의미합니다.

오피스텔 용도:

본 물건은 오피스텔로, 건축물대장상 용도는 공동주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태 및 법규 적용 시 주거용 오피스텔 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

공동담보 경매:

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

양산시 평산동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 76,000,000원입니다. 건물은 2015년 10월에 사용 승인되었으며, 전용면적 57.88㎡(약 17.51평)입니다.

입지 면에서는 평산초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통이 양호한 편입니다.

권리분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 75,000,000원 인수 가능성입니다. 이 부분은 매수인이 최종적으로 부담하게 될 실질적인 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 배당표 확인 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

제공된 매매 정보를 보면, 2024년 1월 동일 건물(장원하이드파크)의 74.39㎡ 오피스텔이 100,000,000원에 직거래된 사례가 있어, 본 건의 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수요:

평산동 일대는 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

낮은 실질 취득 비용 가능성:

대항력 있는 임차인의 보증금(75,000,000원)을 인수하게 되는 경우, 낙찰가에 따라 실질적인 매수 비용이 매우 낮아질 수 있어 투자 매력도가 높습니다.

시세 대비 경쟁력:

감정가 76,000,000원과 최근 매매 사례(74.39㎡, 100,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수분을 감안한 실질 취득 비용을 낮게 가져갈 경우 시세 대비 충분한 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 실제 부담해야 할 실질 취득 비용을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 매매 정보 (2024년 1월): 장원하이드파크 74.39㎡ 오피스텔 100,000,000원 거래.

* 평당 가치 환산: 약 1,344,274원/㎡ (100,000,000원 / 74.39㎡)

* 본건(57.88㎡)의 추정 시세: 약 77,840,000원 (1,344,274원/㎡ * 57.88㎡)

* 감정가: 76,000,000원

* 인수 보증금: 75,000,000원

금액 산정 규칙에 따라, 예상 입찰가를 산정하고 실질적인 매수 비용을 계산합니다.

만약 예상 입찰가를 77,000,000원으로 설정할 경우, 임차인 보증금 75,000,000원을 인수하면 실질적인 매수 비용은 2,000,000원 (77,000,000원 - 75,000,000원)이 됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 및 임차인 보증금을 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 78,000,000원 사이로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 78,000,000원

위 입찰가 범위 기준으로, 임차인 보증금 75,000,000원 전액 인수 시, 실질적인 매수 비용은 0원 ~ 3,000,000원 수준으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 배당 여부 및 최종 인수 금액은 경매 진행 과정에서 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.