나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3952 [2] 대전광역시 서구 만년동 381 엑스포오피스텔1차 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 대전광역시 서구 갈마동 소재 '대전둔산여자고등학교' 동측에 인접하여 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등 상업 및 업무시설, 교육기관 등이 소재하는 아파트지대이며, 본건(2)는 만년동 소재 "대전예술의 전당" 서측에 인접하여 위치하며, 주위는 근린생활 시설 및 공공시설 등이 소재하는 번화한 상가지대로서 본건(1,2)의 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건(1)은 본건 소재단지 내부까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 대전도시철도 1호선 갈마역 및 정부청사역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편이며, 본건(2)는 본건 소재동까지 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건(1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건 중 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 1995.03.25) - 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 붙임 마감, - 창호: 새시 창호 등 마감임. 본건(2)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 건 중 제10층 제1007호로서, (사용승인일 : 1998.02.05) - 외벽: 알루미늄 복합패널 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 붙임 마감, - 창호: 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

본건(1)은 아파트로 이용 중이며, 본건(2)는 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건(1,2)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(1)은 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 본건(2)는 가장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건(1) 소재 단지는 노폭 약20m 내외의 포장도로를 통해 남측 및 북측 출입문을 통해 차량이동이 가능하며, 동측, 서측, 남측 및 북측으로 각각 둔지로, 갈마역로, 둔산로 및 둔산북로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1) 소재토지 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 본건(2) 소재토지 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3952 (2)

소재지: 대전광역시 서구 만년동 381 엑스포오피스텔1차 10층1007호

용도: 오피스텔

감정가: 60,000,000 원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평) / 토지지분: 7.3653㎡

건물면적: 40.15㎡ (약 12.15평) / 건물지분: 40.1475㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOO

건물 준공년도: 1998년

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 만년동에 위치한 엑스포오피스텔1차 10층 1007호입니다.

주위 환경은 대전둔산여자고등학교 및 대전예술의 전당과 인접해 있으며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 교육기관 등이 소재하는 번화한 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 본건 건물 내부까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대전도시철도 1호선 갈마역 및 정부청사역, 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 소재 단지는 노폭 약 20m 내외의 포장도로를 통해 차량 이동이 용이하며, 동측, 서측, 남측, 북측으로 주요 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 1일 주식회사한국가스기술공사의 가압류 (을구 6번)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 1-3번 소유권이전

* 을구 6번 주식회사한국가스기술공사 가압류

* 을구 7번 경기광주세무서장 압류

* 을구 8번 주식회사한국가스기술공사 강제경매

* 을구 9번 장정순 강제경매

* 을구 10번 충주시 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을구 5번 주택임차권 (장정순): 임차인 장정순의 주택임차권으로, 보증금 52,500,000원이며, 2020년 6월 5일 전입, 2022년 7월 18일 확정일자를 받았습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신 (신승구)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-01

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장 (장정순)

* 보증금: 52,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-05

* 확정일자: 2020-06-05 (물건명세서상 확정일자 2022.07.18)

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 52,500,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전 서구 만년동은 대전의 주요 행정, 문화, 상업 중심지로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대전시청, 정부청사 등 공공기관이 인접해 있어 배후 수요가 풍부하며, 예술의 전당, 상업 시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 양호하며, 상권은 비교적 안정적인 성장세를 보일 것으로 전망됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 대전도시철도 1호선 갈마역, 정부청사역 이용 및 다수의 시내버스 노선으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

편의시설: 대전예술의전당, 둔산여자고등학교, 둔산중학교 등 문화 및 교육 시설이 인접해 있으며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금: 대항력 있는 임차인 장정순의 보증금 52,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 투자금액이 증가합니다.

중복 사건: 본건은 대전지방법원 2025타경3952 (2)이며, 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건 (예: 2025타경503938)이 존재할 수 있어 사건 경합 및 권리 말소 기준 확인에 주의가 필요합니다.

건물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

부동산 시장 변동성: 금리, 경기 등 외부 요인에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전의 핵심 상업 및 행정 지구에 위치하여 입지 조건이 우수하고 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부를 신중히 검토해야 하며, 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

중복 경매 사건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 인수되는 임차 보증금과 향후 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려한 투자가 필요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대전 서구 만년동의 중심 지역에 위치하여 공공기관, 문화시설, 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 임대 수요: 주변 공공기관 종사자 및 상업 지구 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 60,000,000원

최근 실거래가 (40.15㎡ 기준, 2026년 3월-5월): 55,000,000원 ~ 69,000,000원

인수 보증금 (장정순): 52,500,000원

예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 본건 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 설정합니다. 최근 실거래가 평균치는 약 62,000,000원이며, 감정가는 60,000,000원입니다.

따라서, 본 건의 순수 입찰가 범위는 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 제안합니다.

* 추천 입찰가: 60,000,000원

이는 법원에 납부할 금액이며, 실제 총 지출액은 입찰가에 인수되는 보증금 52,500,000원을 합산한 금액이 됩니다.

예시: 입찰가 60,000,000원 선택 시, 총 실질 투자금액은 60,000,000원 + 52,500,000원 = 112,500,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.