나이스옥션 법원경매 청주 2026타경18 [4] 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치하며, 북동측 인근에 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다

건물의 구조

일련번호(1~4) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내에 소재하며, 외멱 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 타일 및 벽지마감 등, 바닥 : 타일 및 장판마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

일련번호(1~4) 공히 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실2 등)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택(다세대)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 제2동으로 표기되어 있으나, 건물에 현황 "B동"으로 표시되어 있으니 경매 진행 시 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

공부상은 2동으로 표기되어 있으나 현황상은 B동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경18 (4)

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 73,500,000원

토지면적: 88.69㎡ (약 26.83평)

건물면적: 51.42㎡ (약 15.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청남새마을금고 (추정)

건축물 현황:

해당 건물은 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택 건물 중 4층에 위치한 전유부분 402호입니다.

총괄표제부상 총 면적은 1043.04㎡이며, 해당 동(주2동)의 연면적은 521.52㎡입니다.

건물 주차는 총 12대 가능하며, 내외벽 및 바닥 마감은 일반적인 다세대주택 수준입니다.

기타 특이사항: 공부상 2동으로 표기되어 있으나, 현황은 B동으로 표기되어 있습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 북동측으로는 청천푸른내시장을 중심으로 다양한 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널 및 버스정류장, 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

도로상태

물건은 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청천중학교), 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-19

대항력: 없음

비고: 배당받을 권리가 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 25,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2025-10-29, 확정일자: 2025-10-29, 배당신고일자: 2026-05-15

대항력: 없음

비고: 배당신고를 하였으며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

등기부 현황 요약

- 소유권 보존: 최미이 (2013-09-13)

- 근저당: 미원새마을금고 (2013-12-24, 58,500,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전청구권가등기: 강회원 (2016-04-25)

- 소유권 이전: 최광희 외 1명 (2026-01-23, 상속)

- 소유권 경정: 최광희 (2026-02-03, 장옥자 상속포기)

- 임의경매 개시결정: 청남새마을금고 (2026-02-05, 163,321,720원) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

말소기준권리: 미원새마을금고의 근저당권 (2013-12-24)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권 개요가 있으나, 현재 등기부 상으로는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 청천면 선평리 지역은 괴산군 내의 지역 중심 상권으로, 청천푸른내시장을 중심으로 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

인근에 다수의 연립, 다세대 주택 등이 소재하고 있으며, 농경지가 혼재된 주거 및 준농림 지역의 특성을 보입니다.

최근 거래된 유사 물건으로는 동일 주소지(선평리 171번지)에 위치한 "아진빌"(2013년 건축, 전용면적 51.42㎡)이 2026년 1월 20일 50,000,000원에 거래되었습니다. 본 경매 물건과 면적 및 건축 연도가 유사하나, 본 물건은 4층, 아진빌은 2층에 해당합니다.

다른 유사 물건으로는 "청천황금아트빌" (2021년 건축, 전용면적 69.22㎡)이 2024년 3월 19일 160,000,000원에, "선평빌라" (2000년 건축, 전용면적 69.3375㎡)가 2024년 2월 26일 52,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 청천중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 위치함을 알 수 있습니다.

편의시설: 청천푸른내시장, 청천보건지소 등 기본적인 편의 및 공공시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 주거지 외에 농경지가 혼재되어 있어 전원생활의 쾌적함과 지역 커뮤니티를 함께 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상의 동 표기(2동)와 실제 현황(B동)이 상이하여, 계약 시 혼동이 발생할 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계는 미상이나, 현재 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으므로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. (단, 임차인의 경우 세부적인 사실관계 확인은 언제나 중요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군 청천면의 지역 중심에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 및 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 지역 특성상 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 가치 상승에 대한 기대는 제한적일 수 있습니다. 최근 거래된 유사 면적의 물건 가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 절차 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

편리한 생활 인프라: 시장, 보건소 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

안정적인 주거 형태: 다세대주택으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 73,500,000원입니다.

가장 유사한 물건으로, 동일한 주소지(선평리 171)에 위치한 "아진빌"(2013년 건축, 전용면적 51.42㎡)이 2026년 1월 20일에 50,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 물건은 2층이었으나, 본 경매 물건은 4층입니다.

감정가와 최근 유사 물건 실거래가 사이에 상당한 차이가 있습니다. 일반적으로 감정가는 시장 상황을 반영하나, 실거래가는 시장의 실제 수요와 공급을 보여줍니다.

본 물건의 경우, 4층이라는 점과 비교적 최근의 실거래가(50,000,000원)를 고려했을 때, 낙찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 구간에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직하며, 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 조정이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 약 65,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.