나이스옥션 법원경매 청주 2026타경18 [3] 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치하며, 북동측 인근에 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다

건물의 구조

일련번호(1~4) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내에 소재하며, 외멱 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 타일 및 벽지마감 등, 바닥 : 타일 및 장판마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

일련번호(1~4) 공히 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실2 등)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택(다세대)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 제2동으로 표기되어 있으나, 건물에 현황 "B동"으로 표시되어 있으니 경매 진행 시 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

공부상은 2동으로 표기되어 있으나 현황상은 B동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

청주지방법원 2026타경18 (3)

소재지

충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 2층202호

용도

다세대주택

감정가

73,500,000원

토지면적

88. 69㎡ (약 26.83평)

건물면적

51. 42㎡ (약 15.55평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

청남새마을금고

특이사항

공동담보 물건

주의사항

공부상 2동이나 현황 B동으로 표기됨

건축연도

2013년

총 동 수

2개동

총 세대 수

16세대

총 주차 대수

12대

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 괴산군 청천면 선평리 소재 '청천보건지소' 남측 인근에 위치하며, 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

등기부현황 (권리분석)

말소기준권리

2013년 12월 24일 접수된 미원새마을금고 근저당권(58,500,000원)이 말소기준권리임.

기타 권리사항

2016년 9월 30일 접수된 소유권이전청구권가등기(매매예약), 2026년 1월 23일 접수된 소유권이전(상속), 2026년 2월 3일 접수된 소유권경정(상속포기), 2026년 2월 5일 접수된 청남새마을금고의 임의경매개시결정(163,321,720원) 등이 존재하나, 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-21

확정일자: 2021-01-27

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됨)

인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아 명도에 대한 부담이 없음)

1.3. 상권분석

주변 상업시설

청천푸른내시장을 중심으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편임.

주변 편의시설

시장, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

주변 공공시설

청천보건지소가 인근에 위치하여 공공 서비스 접근성이 좋음.

주변 교육시설

상대보호구역으로 지정된 청천중학교 등이 소재하여 교육 환경도 고려할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공부상/현황 불일치

등기부등본 및 건축물대장상 '2동'으로 표기되어 있으나, 현황은 'B동'으로 표기되어 있어 입찰 전 현장 확인이 필수적임. 이는 경매 진행 시 혼란을 야기할 수 있으므로 주의가 필요함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청천중학교), 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받음.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았으나, 상기 명시된 규제 지역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

기타 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산에 담보가 설정되어 있을 수 있으므로 관련 권리관계 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 괴산군 청천면 소재 다세대주택으로, 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 토지 및 건물 면적이 균형을 이루고 있음. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됨. 다만, 공부상 동 표기 오류와 여러 도시계획 제한 사항은 입찰 전 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

명도 부담 적음

임차인에게 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됨.

직접 비교 물건 존재

동일 지번(171번지), 동일 건축 연도(2013년), 동일 전용 면적(51.42㎡)을 가진 '아진빌'이 2026년 1월 20일에 50,000,000원에 거래 예정으로, 시세 파악에 매우 유용한 직접 비교 사례가 존재함.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 조건(지번 171, 건축연도 2013년, 전용면적 51.42㎡)을 가진 '아진빌'이 2026년 1월 20일 50,000,000원에 거래 예정인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 73,500,000원은 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됨. 그러나 경매 시장에서의 경쟁 상황, 향후 시장 변화 가능성, 초기 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원 을 최적가로 제안하며, 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰 전략을 수립하는 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.