나이스옥션 법원경매 청주 2026타경18 [2] 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치하며, 북동측 인근에 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다

건물의 구조

일련번호(1~4) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내에 소재하며, 외멱 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 타일 및 벽지마감 등, 바닥 : 타일 및 장판마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

일련번호(1~4) 공히 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실2 등)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택(다세대)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 제2동으로 표기되어 있으나, 건물에 현황 "B동"으로 표시되어 있으니 경매 진행 시 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

공부상은 2동으로 표기되어 있으나 현황상은 B동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경18 (2)

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 73,500,000원

총 건물 면적: 282.56㎡ (건축물표제부 총괄표제부 기준)

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013-09-11 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청남새마을금고 (등기부등본상 확인)

토지 관련 정보

토지면적: 88.69㎡ (토지 지분: 88.6875㎡, 약 26.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 관련 정보

건물면적: 51.42㎡ (건물 지분: 51.42㎡, 약 15.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 3층

이용상태: 다세대주택 (방 2, 거실 및 주방, 욕실 2 등)

설비내역: 위생 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 구비

2. 입지조건

본건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 북동측 인근으로는 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 교통 여건 또한 보통 수준으로 판단됩니다. 북측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 9월 13일 접수된 미원새마을금고 근저당권 (을1, 351,000,000원)이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을1: 근저당권 (미원새마을금고, 2013-09-13) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 공동담보 (이종원, 2013-09-25) - 말소예정

* 갑7: 임의경매개시결정 (청남새마을금고, 2026-02-05) - 현재 경매 진행의 근거

* 갑1: 소유권보존 (최미이, 2013-09-13) - 말소예정

* 갑6: 소유권이전 (최광희 외 1명, 2026-01-23, 상속) - 말소예정

* 갑6-1: 소유권경정 (최광희, 2026-02-03, 상속포기) - 말소예정

등기부채권 총액: 396,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본 건에 등기된 채권 및 임차인의 권리 분석 결과, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 동일 주소지(선평리 171번지) 내 2013년 건축된 '아진빌'에서 전용면적 51.42㎡(약 15.55평)이 2026년 1월 20일에 50,000,000원(약 972,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 면적, 건축년도, 위치가 유사하여 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

또한, 2021년 건축된 '청천황금아트빌'에서 전용면적 69.22㎡(약 20.94평)이 2024년 3월 19일에 160,000,000원(약 2,311,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례는 건축년도가 신축에 가깝고 면적이 더 크므로, 본건의 가치 산정에 직접적인 참고는 제한적이나 해당 지역의 고가 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

2000년 건축된 '선평빌라'(연립주택)에서 전용면적 69.3375㎡(약 20.97평)이 2024년 2월 26일에 52,000,000원(약 749,000원/㎡)에 거래된 사례가 있으나, 주택 유형(연립)이 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다.

감정가 73,500,000원과 가장 유사한 조건의 '아진빌' 실거래가 50,000,000원을 비교할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변 환경 및 혐오시설 정보:

괴산군 청천면 선평리 171번지 인근 지역에 대한 혐오시설 관련 검색 결과, 직접적으로 인접한 지역에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어 관련 시설 설치가 제한됩니다.

이와 관련하여, 괴산군 내 다른 지역(괴산읍 능촌리, 감물면 구무정 등)에서 생활폐기물 매립시설 설치 영향지역에 대한 주민 지원 확대 관련 기사가 확인되었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다. 또한, '괴산군 사리면' 지역에 가축분뇨 공동자원화시설, 건설폐기물 중간처리업체 승인 움직임 등에 대한 주민 반발 사례가 검색되었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있는 다른 지역의 사례입니다.

전반적으로, 본건 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 터미널 및 정류장 소재.

* 편의시설: 청천푸른내시장 인근, 근린생활시설, 청천보건지소 인근.

* 교육시설: 상대보호구역(청천중학교)으로 지정되어 있으나, 직접적인 교육 시설 정보는 제한적임.

* 건물 특이사항: 공부상 '2동'으로 표기되어 있으나, 현황 'B동'으로 표기되어 있음. 경매 진행 시 참고 필요.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 표기와 현황 표기 불일치: 공부상 '2동'이나 현황 'B동'으로 표기되어 있어, 현장 확인이 필요합니다. 이는 경미한 사항일 수 있으나, 거래 시 명확히 인지해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가 가능성: 동일 조건의 유사 사례 실거래가(50,000,000원) 대비 본건 감정가(73,500,000원)가 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군 청천면 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 주위 환경과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 없습니다. 건물은 2013년에 건축되어 연식이 있으나, 내부 설비는 갖추어져 있으며 이용 상태도 양호합니다.

다만, 감정가가 최근 유사 거래 사례의 실거래가보다 높게 책정된 점, 공부상 동 표기 오류가 있는 점 등은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 토지 이용 제한 사항은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 유사 면적/연식 대비 시세 참고: 동일 주소지에 면적 및 건축년도가 유사한 물건이 50,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 도움이 됩니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 청천면 소재지 인근으로 시장, 보건소 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,500,000원입니다.

유사한 조건의 인근 아진빌(선평리 171번지, 2013년 건축, 51.42㎡)의 최근 실거래가가 50,000,000원임을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 조사와 함께 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 실거래가 50,000,000원을 기준으로 하되, 경매 물건의 특성을 고려하여 본건의 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 판단에 따라, 예상 입찰가를 65,000,000원 수준으로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가 시세 변동 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.